1) OBJETO DE LA PRESENTE NOTA
Se detalla a continuación el resumen de las principales medidas aprobadas por el Govern de Catalunya en fecha 20 de octubre de 2020, a través del Decreto Ley 34/2020, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados, cuyos contratos estén suscritos a partir del 1 de enero de 1995.
Entró en vigor el día 22 de octubre de 2020 y el objeto del Govern de Catalunya ha sido intervenir en el territorio de Catalunya el mercado del alquiler de los establecimientos industriales y comerciales (bares, restaurantes, comercios, gimnasios, hoteles…), para contrarrestar la suspensión de actividades económicas que pueda dictar el Govern como consecuencia del COVID-19.
2) MEDIDAS DEL GOVERN DE CATALUNYA
Con el fin de aliviar económicamente a los establecimientos, ante las restricciones totales o parciales de sus actividades que han sido introducidas por las Administraciones para combatir la crisis sanitaria, el Govern ha decidido adoptar una regulación ad hoc.
La postura que ha seguido se basa en un “criterio distributivo de las consecuencias negativas de las prohibiciones, suspensiones y restricciones impuestas para evitar la propagación de la pandemia”, así como “un reparto igualitario y equitativo de las consecuencias negativas, socializando así el riesgo y evitando hacerlo gravitar sobre una sola de las partes contratantes”. Todo ello sin aceptar ninguna responsabilidad por parte de la Administración, ni asumiendo ninguna obligación de ayuda.
Tomando en cuenta estas bases, desglosamos los principales aspectos de la nueva regulación:
- Consideraciones previas
Según anuncia la exposición de motivos de la disposición normativa, las medidas adoptadas limitan su eficacia al tiempo de vigencia de las prohibiciones o restricciones dictadas por la autoridad competente, y se establecen como reglas por defecto en caso de que las partes no lleguen a un acuerdo satisfactorio en un plazo prudencial.
Los arrendatarios podrán requerir a la parte arrendadora por burofax o de otra forma fehaciente, “una modificación razonable y equitativa de las condiciones del contrato” y desde el momento en que el arrendador reciba dicha notificación, tendrá prohibido enviar facturas de alquileres al arrendatario.
El Decreto Ley fuerza una negociación exprés de 1 mes (a contar desde el requerimiento mencionado) entre arrendatarios y arrendadores que, en caso de fracasar, derivará en las medidas expuestas a continuación.
- Suspensión de la actividad
La renta y otras cantidades adeudadas por el arrendatario se reducirán un 50% frente a las vigentes mientras dure la suspensión.
- Restricción parcial
Las rentas se deben reducir en una proporción igual a la mitad de la pérdida del espacio útil del inmueble, medida tanto en aforo como en horarios.
- Delivery/Take Away
La entrega a domicilio o recogida de productos en el establecimiento no afecta a las reducciones comentadas.
Esto significa que los ingresos derivados de la entrega a domicilio o recogida in situ no afectarán a las reducciones de pagos establecidas.
- Garantías
El arrendatario puede exigir al propietario que se cobre las rentas y otros gastos vencidos, de las garantías depositadas, excepto de la fianza legal obligatoria y otras garantías depositadas en el organismo oficial competente.
Ahora bien, el arrendatario tendrá que reintegrar las garantías objeto de imputación en el plazo de 1 año contado desde la desaparición de la suspensión del desarrollo de la actividad, o de restricción del aprovechamiento material de bienes inmuebles arrendados y, en todo caso, antes de la finalización del contrato si su plazo de duración es inferior.
- Resolución
Si las restricciones del Govern se alargan más de 3 meses, el arrendatario podrá rescindir el contrato sin penalización, siempre que lo notifique al arrendador con 1 mes de preaviso.
3) CLÁUSULA REBUS SIC STANTIBUS
Inicialmente el Govern había anunciado una modificación del Código Civil Catalán con la intención de incluir una regulación legislativa de la cláusula Rebus Sic Stantibus.
Dicha cláusula es un principio general del Derecho (no una norma) que puede entrar en juego cuando hay: 1) una alteración extraordinaria de las circunstancias entre el momento de celebración del contrato y el momento de cumplimiento del mismo; 2) exista una desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes; 3) la causa sea radicalmente imprevisible; 4) no exista otro medio para salvar el perjuicio.
Pero finalmente, el Govern ha optado por extrapolar la esencia de dicha cláusula a un futuro Proyecto de Ley, que establecerá de una manera concreta la regulación de carácter general necesaria para el restablecimiento del equilibrio contractual en los supuestos de cambio imprevisto de circunstancias.
4) Últimas consideraciones
Lo anterior es un breve resumen de las principales novedades en relación de la reciente normativa aprobada y en vigor. No obstante, dicho Decreto ley debe ser ratificado en el Parlament y puede ser recurrido ante el Tribunal Constitucional. Les mantendremos informados de toda novedad legislativa relacionada con los efectos del COVID-19.
Si tiene cualquier consulta relacionada con los efectos del COVID-19, no duden en contactar con este despacho a través del correo electrónico info@busquets-abogados.com.