El Gobierno Español está trabajando en la nueva Ley de la Vivienda. A día de hoy está pendiente de aprobación, aunque la previsión es que se haga a antes de las próximas elecciones de 28 de mayo de 2023.
Se detallan a continuación algunas de las principales novedades del proyecto de Ley de la Vivienda, centrado principalmente entre otros, en la limitación de los precios del alquiler en zonas tensionadas, modificación del concepto de gran tenedor, limitación de repercusiones e incrementos, régimen de derechos e inflación, etc.
1.NOVEDADES DE LA FUTURA LEY DE LA VIVIENDA
Insistimos en que a fecha de la presente nota, la mencionada Ley de la Vivienda no ha sido aprobada definitivamente. Por tanto, lo expuesto a continuación no deberá considerarse de carácter definitivo.
- Ampliación de las zonas tensionadas
Para declarar una zona como zona tensionada, se tendrán en cuenta:
- Que en la zona en cuestión el coste de la hipoteca o el alquiler mensual supere el 30% de la renta media de la zona.
- Que el precio de venta o alquiler de la vivienda haya aumentado 3 puntos por encima del IPC en los 5 años anteriores a la declaración de área tensionada.
- Regulación del precio de los alquileres en zonas tensionadas
Para los nuevos contratos de arrendamiento, se aplicarán limitaciones de precios de renta de alquiler en las zonas tensionadas. En cambio, en las zonas “No tensionadas” no se aplicarán topes.
Ahora bien, el criterio para fijar estas limitaciones dependerá de la condición que tenga el propietario.
- Para grandes tenedores, se aplicaría un índice de contención de precios que está por determinar y que será fijado por cada Comunidad Autónoma.
- Para pequeños propietarios, el precio vendrá determinado por la indexación a la renta anterior pactada, por lo que solo se podrá aplicar la subida que corresponda, es decir, del 2% en 2023, del 3% en 2024, y el nuevo índice que se aplique a partir de 2025.
Además, una novedad importante es que se prohíbe aumentar el precio del alquiler añadiendo gastos como IBI, comunidad, tasa de basura, etc.
- Nueva definición para grandes tenedores
La nueva Ley de la Vivienda, considera gran tenedor a la persona física o jurídica propietaria de 5 o más inmuebles. Estos deberán ser, presumiblemente, de carácter urbano, y no se tendrán en cuenta garajes o trasteros. También es probable que se considerase como gran tenedor a quien poseyese una superficie construida de más de 1.500 m2.
En cambio, serán pequeños propietarios aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad menos de 5 viviendas.
- Límite a la actualización de la renta de alquiler eliminando el IPC
Para los contratos de arrendamientos ya existentes y los que se firmen una vez haya entrado en vigor la nueva Ley de Vivienda, se limitará la actualización de la renta anual del alquiler en un 2% hasta el 31 de diciembre de 2023 y del 3% durante todo el año 2024.
Para el año 2025, se prevé eliminar el IPC, que sería sustituido por un nuevo índice de referencia por el cual se actualizarán todos los alquileres y que será más estable e inferior al IPC.
- Honorarios de la agencia inmobiliaria a cargo de la propiedad
Se generaliza el supuesto de que el pago de los gastos y honorarios inmobiliarios producidos por el alquiler, irá a cargo del propietario del inmueble.
- Regulación de los arrendamientos de temporada
El Proyecto incluye una disposición adicional que obliga a crear un grupo para estudiar esta modalidad de contrato. Prevé que en el plazo de seis meses desde la entrada en vigor de la ley, se constituya dicho grupo de trabajo para avanzar en una propuesta normativa de regulación de los contratos de arrendamiento de uso distinto del de vivienda y, en particular, de los contratos de arrendamiento celebrados por temporada sobre viviendas.
- Castigo a la vivienda vacía
Con la intención de sacar oferta de inmuebles al mercado, la nueva Ley contempla que los ayuntamientos puedan aplicar un recargo del IBI de hasta el 150%.
En concreto, si la vivienda lleva más de 2 años vacía el recargo sería del 50% y si lleva más de 3 años el 100%.
Además, se prevé un recargo adicional de otro 50% si el propietario tiene dos o más viviendas en el mismo municipio.
Finalmente, reseñamos que en las nuevas promociones se deberá destinar un 20% a vivienda social, ya sea en alquiler o venta.
2. CONCLUSIONES
Estamos ante una futura Ley de Vivienda especialmente focalizada en materia de arrendamientos, aunque también refiere incentivos fiscales a los propietarios, o medidas en los procedimientos de desahucio, y que en todo caso, supondrá una regulación normativa y restrictiva para los propietarios de viviendas.