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Los nuevos criterios sobre la responsabilidad del inquilino y del fiador

Los nuevos criterios sobre la responsabilidad del inquilino y del fiador

Contacto: Alfonso Cerdeira Porras / José Luis Busquets Giralt

Departamento: Inmobiliario

Comentarios a la Sentencia 787/2020, de 4 de noviembre, de la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona

Esta Sentencia, que establece criterios muy importantes a la hora de interpretar los contratos de arrendamiento, trae causa de un procedimiento en que la parte demandante reclama a la demandada el abono de cierta suma en dinero, por razón de los desperfectos existentes en el inmueble arrendado en el momento de su devolución.

Para ello, la actora dirige su acción no sólo contra los dos arrendatarios del inmueble, sino también contra el fiador solidario de ambos.

A la hora de resolver el conflicto, la Audiencia Provincial establece varios criterios de suma importancia, que pueden resumirse en los siguientes:

En primer lugar, la Audiencia recuerda la obligación del arrendatario de restituir al arrendador la vivienda o local arrendado al concluir el arrendamiento «tal como la recibió, salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable».

Asimismo, se establece una doble presunción iuris tantum (es decir, presunciones que se pueden desvirtuar mediante prueba en contrario): por un lado, se presume la recepción de la vivienda o local por el arrendatario en buen estado al inicio del arrendamiento; y, por otro, se presumirá la culpabilidad del arrendatario en caso de deterioro. La carga de la prueba en contrario para desvirtuar ambas presunciones corresponderá al arrendatario.

Un dato importante en este punto reside en la definición “recibir en buen estado”, no significando ello recibir la vivienda “nueva”, sino en las mismas condiciones en que se recibió, admitiéndose ciertos deterioros por habitabilidad en el tiempo o por causa inevitable, en virtud de los artículos 1.562, 1.563 y 1.564 del Código civil.

Todo lo que en esta Sentencia aclara la Audiencia Provincial se entiende, no obstante, sin perjuicio de lo pactado entre las partes, pudiendo establecer de mutuo acuerdo lo que estimen conveniente en las cláusulas del contrato.

También recuerda la Audiencia Provincial el criterio seguido por el Tribunal Supremo a la hora de establecer la indemnización en caso de deterioro:

«Resulta razonable tomar en consideración las circunstancias concurrentes en la finca dañada para reducir la indemnización, en atención a razones de equidad y para evitar un enriquecimiento injusto, considerando como tales la vetustez de la finca (…) u otros aspectos similares que la desmerecen».

Este criterio pretende limitar el coste de la indemnización, en tanto deberán valorarse factores como la antigüedad y estado de la vivienda o local arrendado a efectos de limitar tal indemnización.

Por último, y en lo que consideramos el criterio más innovador e importante (y, puede ser, el más técnico-jurídico) sostenido por la Audiencia Provincial de Barcelona reside en la perspectiva que ostenta sobre el afianzamiento solidario en favor de un tercero no arrendatario, y su posible falta de legitimación pasiva (esto es, la imposibilidad de ser demandado en el proceso).

Así, la Sentencia, con el fin de comprobar si puede extenderse la responsabilidad del fiador solidario al objeto del proceso (esto es, la indemnización por deterioro causada por culpa del arrendatario), y considerarse, por tanto, codemandado, dispone que es doctrina comúnmente admitida que la fianza no se presume, de acuerdo con el artículo 1.827 del Código civil, sino que debe ser expresa y no puede extenderse a más de lo contenido en ella.

De esta manera, para comprobar el alcance de dicha fianza, la Audiencia establece la obligación de acudir a lo pactado entre las partes (en virtud de los artículos 1.091 y 1.255 del Código civil), tanto en lo que se refiere a la duración contractual, como a la cláusula de afianzamiento, siendo doctrina reiterada que «para indagar la intención de las partes debe tenerse en cuenta la totalidad del contrato, y no una cláusula aislada de las demás».

Asimismo, según la doctrina comúnmente admitida, se dispone que la cláusula de afianzamiento debe ser interpretada de manera restrictiva, en beneficio del deudor, como principio y regla general en la interpretación de los contratos.

Cabe decir que, en el contrato de arrendamiento objeto del proceso, se instituía como fiador solidario a uno de los codemandados en los siguientes términos: “se constituye (…) como avalista personal y solidario y avala a todos los efectos a los arrendatarios en el contrato de arrendamiento (…) haciéndose cargo de cualquier impago que se pudiera producir”.

A juicio de la Audiencia Provincial, la cláusula mencionada no se extiende expresamente al cumplimiento de todas las obligaciones, sino sólo a las dinerarias, y extender esta responsabilidad a una obligación no dineraria (como es, ciertamente, la obligación de conservación y devolución de la vivienda o local arrendado en el mismo estado en que se recibió), vulneraría el principio de interpretación restrictiva de la fianza en beneficio del deudor, antes expuesto.

Por tanto, considera la Audiencia Provincial que no puede extenderse la responsabilidad al fiador solidario en este caso.

Desde BUSQUETS, en los contratos de arrendamiento que redactamos, recomendamos siempre detallar expresamente las obligaciones de las partes (arrendador, arrendatario y posibles fiadores solidarios), con el fin de evitar lo que en el presente supuesto sucede: que, por no prever correctamente la extensión de las responsabilidades de la otra parte, el arrendador se puede ver perjudicado ante un posible impago por parte de los deudores, no pudiendo reclamar el cumplimiento de obligaciones no dinerarias al fiador solidario, cuya responsabilidad se habría extendido si la cláusula del contrato se hubiera redactado correctamente.

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