1) OBJECTE DE LA PRESENT NOTA
Es detalla a continuació el resum de les principals mesures aprovades pel Govern de Catalunya en data 20 d’octubre de 2020, a través del Decret Llei 34/2020, de mesures urgents de suport a l’activitat econòmica desenvolupada en locals de negoci arrendats, els contractes del qual estiguin subscrits a partir de l’1 de gener de 1995.
Va entrar en vigor el dia 22 d’octubre de 2020 i l’objecte del Govern de Catalunya ha estat intervenir en el territori de Catalunya el mercat del lloguer dels establiments industrials i comercials (bars, restaurants, comerços, gimnasos, hotels…), per a contrarestar la suspensió d’activitats econòmiques que pugui dictar el Govern a conseqüència del COVID-19.
2) MESURES DEL GOVERN DE CATALUNYA
Amb la finalitat d’alleujar econòmicament als establiments, davant les restriccions totals o parcials de les seves activitats que han estat introduïdes per les Administracions per a combatre la crisi sanitària, el Govern ha decidit adoptar una regulació ad hoc.
La postura que ha seguit es basa en un “criteri distributiu de les conseqüències negatives de les prohibicions, suspensions i restriccions imposades per a evitar la propagació de la pandèmia”, així com “un repartiment igualitari i equitatiu de les conseqüències negatives, socialitzant així el risc i evitant fer-lo gravitar sobre una sola de les parts contractants”. Tot això sense acceptar cap responsabilitat per part de l’Administració, ni assumint cap obligació d’ajuda.
Tenint en compte aquestes bases, desglossem els principals aspectes de la nova regulació:
2.1 Consideracions prèvies
Segons anuncia l’exposició de motius de la disposició normativa, les mesures adoptades limiten la seva eficàcia al temps de vigència de les prohibicions o restriccions dictades per l’autoritat competent, i s’estableixen com a regles per defecte en cas que les parts no arribin a un acord satisfactori en un termini prudencial.
Els arrendataris podran requerir a la part arrendadora per burofax o d’una altra forma fefaent, “una modificació raonable i equitativa de les condicions del contracte” i des del moment en què l’arrendador rebi aquesta notificació, tindrà prohibit enviar factures de lloguers a l’arrendatari.
El Decret llei força una negociació expressa d’1 mes (a comptar des del requeriment esmentat) entre arrendataris i arrendadors que, en cas de fracassar, derivarà en les mesures exposades a continuació.
2.2 Suspensió de l’activitat
La renda i altres quantitats degudes per l’arrendatari es reduiran un 50% davant de les vigents mentre duri la suspensió.
2.3 Restricció parcial
Les rendes s’han de reduir en una proporció igual a la meitat de la pèrdua de l’espai útil de l’immoble, mesura tant en aforament com en horaris.
2.4 Delivery/Take Away
El lliurament a domicili o recollida de productes en l’establiment no afecta a les reduccions comentades.
Això significa que els ingressos derivats del lliurament a domicili o recollida in situ no afectaran les reduccions de pagaments establertes.
2.5 Garanties
L’arrendatari pot exigir al propietari que es cobri les rendes i altres despeses vençudes, de les garanties dipositades, excepte de la fiança legal obligatòria i altres garanties dipositades en l’organisme oficial competent.
Ara bé, l’arrendatari haurà de reintegrar les garanties objecte d’imputació en el termini d’1 any comptat des de la desaparició de la suspensió del desenvolupament de l’activitat, o de restricció de l’aprofitament material de béns immobles arrendats i, en tot cas, abans de la finalització del contracte si la seva vigència és inferior.
2.6 Resolució
Si les restriccions del Govern s’allarguen més de 3 mesos, l’arrendatari podrà rescindir el contracte sense penalització, sempre que el notifiqui a l’arrendador amb 1 mes de preavís.
3) CLÀUSULA REBUS SIC STANTIBUS
Inicialment el Govern havia anunciat una modificació del Codi Civil Català amb la intenció d’incloure una regulació legislativa de la clàusula Rebus Sic Stantibus.
Aquesta clàusula és un principi general del Dret (no una norma) que pot entrar en joc quan hi ha: 1) una alteració extraordinària de les circumstàncies entre el moment de celebració del contracte i el seu moment de compliment; 2) existeixi una desproporció exorbitant entre les prestacions de les parts; 3) la causa sigui radicalment imprevisible; 4) no existeixi un altre mitjà per a salvar el perjudici.
Però finalment, el Govern ha optat per extrapolar l’essència d’aquesta clàusula a un futur Projecte de Llei, que establirà d’una manera concreta la regulació de caràcter general necessària per al restabliment de l’equilibri contractual en els supòsits de canvi imprevist de circumstàncies.
4) Últimes consideracions
L’anterior és un breu resum de les principals novetats en relació de la recent normativa aprovada i en vigor. No obstant això, el referit Decret llei ha de ser ratificat en el Parlament i pot ser recorregut davant el Tribunal Constitucional. Els mantindrem informats de tota novetat legislativa relacionada amb els efectes del COVID-19.
Si té qualsevol consulta relacionada amb els efectes del COVID-19, no dubtin a contactar amb aquest despatx a través del correu electrònic info@busquets-abogados.com .