LegalNews

Qui hauria dit que ens trobaríem sovint negociant el redactat de la clàusula relativa a la força major? En temps del Covid-19, això ha estat una realitat.

Tal com estableix el codi civil, «ningú respondrà d’aquells successos que no haguessin pogut preveure’s, o que, previstos, fossin inevitables».

En la clàusula de força major, hem estat negociant la inclusió o l’eliminació de las vagues, dels conflictes laborals, de la falta de mà d’obra, de la impossibilitat d’obtenir matèries primeres o del transport. Hem d’aclarir que, si bé es pot negociar que els anteriors exemples siguin causa de força major, l’increment dels preus és una altra qüestió que tractarem més endavant.

També continuem negociant la inclusió d’un paràgraf en la clàusula de força major relatiu a la Covid-19 (i ara també relatiu a la guerra d’Ucraïna). Bàsicament, aquest paràgraf posa de manifest que les parts coneixen la situació actual i que aquesta no impedeix el desenvolupament i execució del contracte. També pot incloure que si sorgeixen noves circumstàncies relatives a la Covid-19, les parts negociaran de bona fe la forma d’adaptar-s’hi sense que el desenvolupament del projecte sigui sotmès a demores.

A més, no és menys habitual que una de les parts pretengui la inclusió d’una clàusula d’excessiva onerositat (o ‘hardship’). En el món anglosaxó, aquesta clàusula està molt més estesa. En l’exemple d’un contracte de subministrament, el proveïdor intentarà que s’inclogui la clàusula i que aquesta prevegi que, si es produeix una circumstància excepcional que provoqui una excessiva onerositat en el proveïdor, aquest pugui modificar els preus per continuar executant el contracte. En moltes ocasions, s’arriba a l’entesa que, en cas de produir-se tal circumstància excepcional, les parts negociaran de bona fe condicions contractuals alternatives per restablir els drets i obligacions que les parts van assumir quan van signar el contracte.

En tot cas, recomanem incloure aquestes clàusules si el contracte se sotmet a la legislació d’un país de la família del dret romà-germànic. En el cas que el contracte es regeixi per la legislació d’un país de ‘common law’, això es fa absolutament indispensable.

Les mesures per fer front a l’impacte sanitari, econòmic i social de la COVID-19 i la necessitat de reduir el consum d’energia i millorar l’eficiència energètica, hídrica i dels sistemes d’energies renovables, ha afectat al règim de propietat horitzontal. Per aquest motiu, recentment s’han adoptat dos Decrets Llei per part de la Generalitat.

D’una banda, el Decret Llei 28/2021, de 21 de desembre modifica el llibre cinquè del Codi Civil de Catalunya per tal d’incorporar la regulació de les instal·lacions per a la millora de l’eficiència energètica o hídrica i dels sistemes d’energies renovables en els edificis sotmesos al règim de la propietat horitzontal. A més, també modifica el Decret llei 10/2020, de 27 de març, pel qual s’estableixen noves mesures extraordinàries per fer front a l’impacte sanitari, econòmic i social de la COVID-19, en l’àmbit de les persones jurídiques de dret privat subjectes al dret civil català.

En l’exposició de motius s’argumenta la necessitat de reduir el consum d’energia i millorar l’habilitat de les llars a través de la rehabilitació energètica. I alhora, preveu la necessitat de garantir i facilitar l’adopció d’acords a la comunitat de propietaris. En conseqüència, s’han modificat articles del llibre cinquè del Codi Civil de Catalunya.

El nou article 553-25 preveu la majoria simple dels propietaris i quotes per aprovar acords relatius a l’eficiència energètica dels edificis, ja siguin instal·lacions o obres (encara que comportin la modificació del títol de constitució o els estatuts).  A la vegada, el precepte requereix el mateix quòrum a la participació en projectes d’energies renovables amb altres comunitats de propietaris i en la celebració de contractes de finançament.

Pel que fa a la vinculació dels acords, l’article 553-30 incorpora un nou apartat que preveu que els acords destinats a millorar l’eficiència energètica obliguin a tots els propietaris de la comunitat. Tot i així,  garanteix la posició dels dissidents si la despesa excedeix de les tres quartes parts del pressupost anual de la comunitat (per raó de despeses comunes i descomptades les subvencions i ajuts).

En relació a l’ús i gaudi de la instal·lació adoptada, si aquesta és incompatible amb una instal·lació o sistema d’utilitat particular prèviament autoritzada, la comunitat haurà de fer-se càrrec de la remoció i indemnitzar el dany que comporti al propietari.

En aquest sentit, l’article 553-43 preveu la possibilitat que els propietaris puguin instal·lar infraestructures i equips d’ús particular per millorar l’eficiència energètica. En aquests casos caldrà presentar un projecte 30 dies abans a la presidència de la comunitat, sense necessitat d’ acord previ. Pel que fa als costos, aquests recauran exclusivament als propietaris que se’n beneficien. Tot i així, sempre que la instal·lació ho permeti, altres propietaris podran accedir-hi amb l’abonament de les despeses i costos proporcionals.

Al mateix temps, el Decret llei incorpora mesures relatives a les persones jurídiques de dret privat subjectes a les disposicions de dret civil català. Fonamentalment, la norma amplia fins al 31 de desembre de 2022 el contingut previst al Decret Llei 53/2020 de 22 de desembre, on s’estableix la possibilitat que els òrgans de les persones jurídiques de dret privat puguin adoptar acords per mitjà de videoconferència o per altres mitjans, així com adoptar acords sense reunió, encara que els seus estatuts no ho estableixin.

L’altra disposició, el Decret Llei 1/2022, d’11 de gener, preveu mesures extraordinàries per fer front a l’impacte sanitari, econòmic i social de la COVID-19 en l’àmbit de les juntes de propietaris en les comunitats subjectes al règim de propietat horitzontal. La norma prorroga les anteriors mesures adoptades:

En primer lloc, amplia la suspensió sobre l’obligatorietat de convocar i celebrar juntes de propietaris fins el 30 de juny de 2022. Tot i així, podran celebrar- se (amb les pertinents mesures de seguretat)  a iniciativa de la presidència o d’almenys el 25% de propietaris amb dret a vot. I en el cas que no es pugui celebrar la junta es podran prendre acords sense reunió, a instància de la persona que la presideix (seguint els requisits de l’art. 312-7 CCCat).

En segon lloc, la norma preveu la pròrroga automàtica del pressupost anual fins a la celebració de la següent junta ordinària, juntament amb l’aprovació dels comptes anteriors i la renovació dels càrrecs.

En aquest article hem analitzat les novetats de dos Decrets Llei en matèria de propietat horitzontal. Si té algun dubte, pot utilitzar l’àrea de contacte de la nostra web per consultar amb el nostre equip del departament de litigació civil i mercantil. Estarem encantats d’atendre’l.

El Ple Tribunal Constitucional (TC) ha estimat parcialment per unanimitat el recurs d’inconstitucionalitat presentat pel PP a la Llei 11/2020 de Catalunya, que limitava els preus dels contractes d’arrendament d’habitatge, en considerar que s’envaeixen les competències de l’Estat.

Segons previsions, aquesta Sentència del TC que declara la inconstitucionalitat de la Llei de Contenció de Rendes, podria encara trigar un mes a ser publicada en el BOE -moment a partir del qual desplegaria la seva eficàcia.

En concret, la sentència declara nuls els articles 1 (objecte i àmbit d’aplicació de la norma), 6 a 13 (determinació de la renda, del preu de referència, actualització de la renda, lloguer de pisos nous, obres, o l’obligatorietat que el preu consti en els anuncis) 15 i 16.2; les disposicions addicionals primera, segona i tercera; la disposició transitòria primera i la disposició final quarta, lletra b); la disposició addicional quarta i la disposició final tercera.

Segons el TC, aquests preceptes suposen una “invasió de la comunitat autònoma en les competències de l’Estat” en matèria civil per a regular les bases contractuals, ja que l’article 149.1.8 de la Constitució Espanyola li atribueix la capacitat per a establir els criteris d’ordenació del sector de la contractació privada en aquells territoris autonòmics que comptin amb legislació pròpia.

En la seva fallada no entra sobre la constitucionalitat o no de la fixació de límits als preus del lloguer, però sí que nega que una comunitat autònoma, en aquest cas la catalana –que compta amb dret foral propi-, pugui regular aquesta matèria.

La legislació catalana obligava a congelar o baixar el preu dels lloguers en les zones amb “tensió” residencial de les 60 ciutats catalanes amb més de 20.000 habitants, encara que quedaven exempts els arrendadors “vulnerables” que ingressin menys de 2.000 euros mensuals. El recurs va ser presentat pel grup parlamentari del PP en 2020.

Els efectes de la sentència seran efectius a futur i no retroactiu, per la qual cosa els contractes de lloguer anteriors a aquesta resolució mantindran les condicions.

La recent Llei 11/2021, de 30 de juny, de mesures de prevenció i lluita contra el frau fiscal, realitza nombroses modificacions del panorama jurídic nacional, amb la finalitat d’adaptar la normativa espanyola en aquesta matèria a la regulació vigent dins de la Unió Europea.

Un dels àmbits més rellevants objecte de modificació ha estat la inversió immobiliària i les implicacions fiscals que d’ella poden derivar-se. En concret, i com a punt més destacat, assenyalem la introducció d’un nou concepte: el valor de referència de mercat.

Aquest valor afecta directament, des del passat 11 de juliol, a la determinació de la base imposable de tributs com l’Impost sobre Successions i Donacions (ISD), l’Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats (ITPAJD), o l’Impost sobre el Patrimoni (IP). No obstant això, no succeix el mateix amb l’Impost sobre Béns immobles (IBI), en el qual la referència continuarà sent el valor cadastral de l’immoble.

En el que concerneix al ISD i al ITPAJD, la base imposable es fixa en el valor de referència de mercat, tret que el declarat pels interessats sigui superior. Si no existeix aquest valor de referència, la base imposable vindrà constituïda per la major entre el valor de mercat i el declarat pels interessats.

Així mateix, es reconeix la possibilitat que el contribuent impugni aquest valor de referència de mercat quan recorri la liquidació administrativa o quan sol·liciti la rectificació de l’autoliquidació, i s’exclou la possibilitat que l’Administració comprovi el valor de l’immoble quan s’utilitza el valor de referència de mercat o un superior.

En relació amb l’IP, s’estableix que els béns immobles (tant rústics com urbans) es computaran pel major valor dels tres següents: el valor cadastral, el determinat o comprovat per l’Administració a l’efecte d’altres tributs (el valor de referència de mercat) o el preu, contraprestació o valor de l’adquisició.

Ara bé, en què consisteix el valor de referència de mercat?

Segons indica la Llei 11/2021, tant en el seu Preàmbul com en diversos articles, la Direcció General del Cadastre determinarà de manera objectiva, a partir de les dades recollides en el Cadastre, aquest valor de referència, que serà el resultat d’una anàlisi basada en els preus comunicats pels fedataris públics en les compravendes immobiliàries efectuades.

A aquest efecte, la Direcció General del Cadastre inclourà les conclusions de l’anàlisi d’aquests preus en un informe anual del mercat immobiliari, així com en un mapa de valors delimitant els àmbits territorials de valoració, als quals assignarà mòduls de valor mitjà dels productes immobiliaris.

El límit del valor de referència dels immobles serà el valor de mercat, i, perquè aquell no superi a aquest, es fixaran factors de minoració al mercat per als béns de la mateixa classe.

Tant els elements per a determinar el valor de referència de cada immoble com els factors de minoració corresponents s’aprovaran, mitjançant resolució, per la Direcció General del Cadastre abans del 30 d’octubre de l’any anterior a aquell en què hagi de fer efecte.

Prèviament a la seva aprovació, es realitzarà un tràmit d’audiència col·lectiva, durant el qual els interessats podran presentar les al·legacions i proves que estimin convenients. Així mateix, la resolució de la Direcció General del Cadastre podrà ser recorreguda via economicoadministrativa o mitjançant recurs de reposició.

No obstant això, mentre no s’aprovi el desenvolupament reglamentari, la Llei distingeix entre béns immobles urbans i rústics, als quals estableix l’aplicació dels mòduls de valor d’acord amb les següents directrius:

Els criteris per al valor de béns immobles urbans es basaran en les normes tècniques de valoració i de les construccions. A més, els valors de sòl de cada zona permetran la reproducció dels mòduls de valor mitjà en cada àmbit territorial homogeni de valoració.

La resolució a aprovar per la Direcció General del Cadastre definirà el seu àmbit d’aplicació i concretarà criteris de càlcul, mòduls bàsics de sòl i construcció, valors de sòl de cada zona i els seus costos de construcció, així com, si escau, camps d’aplicació de coeficients correctors.

D’altra banda, en relació amb els immobles rústics sense construccions, la resolució a aprovar per la Direcció General del Cadastre definirà el seu àmbit d’aplicació, concretant criteris de càlcul així com, en el seu cas, imports i camps d’aplicació de coeficients correctors de localització, agronòmics i socioeconòmics.

Si bé és cert que es tracta d’un nou valor de referència, sorprèn que s’estableixi una valoració que, en el fons, desconeix certes circumstàncies particulars, que puguin augmentar o disminuir el valor d’un immoble, com ara la llum solar, la ubicació d’un bar sota l’immoble, l’arquitectura pròpia de l’edifici amb columnes o parets mestres on no poden realitzar-se obres, l’estat de la pròpia finca o de l’immoble, l’import de les despeses de comunitat i un llarg etcètera de factors que poden disminuir o augmentar un 10% o un 20% segons les circumstàncies concretes que posseeixi l’habitatge.

Aquests són els aspectes més importants que, de cara a la fiscalitat de la inversió immobiliària, poden trobar-se dins de les modificacions efectuades per la Llei 11/2021, de 30 de juny, de mesures de prevenció i lluita contra el frau fiscal.

Si desitja saber més sobre assumptes relacionats, o té intenció de realitzar inversions immobiliàries amb seguretat, no dubti a contactar amb el nostre departament de Real Estigues a través del nostre correu electrònic info@busquets-abogados.com o telefonant al 934 160 004.

Comentaris a la Sentència 787/2020, de 4 de novembre, de la Secció 13a de l’Audiència Provincial de Barcelona

Aquesta Sentència, que estableix criteris molt importants a l’hora d’interpretar els contractes d’arrendament, porta causa d’un procediment en què la part demandant reclama a la demandada l’abonament de certa suma en diners, per raó dels desperfectes existents en l’immoble arrendat en el moment de la seva devolució.

Per a això, l’actora dirigeix ​​la seva acció no només contra els dos arrendataris de l’immoble, sinó també contra el fiador solidari de tots dos.

A l’hora de resoldre el conflicte, l’Audiència Provincial estableix diversos criteris de suma importància, que poden resumir-se en els següents:

En primer lloc, l’Audiència recorda l’obligació de l’arrendatari de restituir a l’arrendador l’habitatge o local arrendat al concloure l’arrendament «tal com la va rebre, llevat del que hagués perit o s’hagués menyscabat pel temps o per causa inevitable».

Així mateix, s’estableix una doble presumpció iuris tantum (és a dir, presumpcions que es poden desvirtuar mitjançant prova en contra): d’una banda, es presumeix la recepció de l’habitatge o local per l’arrendatari en bon estat a l’inici de l’arrendament; i, de l’altra, es presumeix la culpabilitat de l’arrendatari en cas de deteriorament. La càrrega de la prova en contrari per desvirtuar les dues presumpcions correspondrà a l’arrendatari.

Una dada important en aquest punt resideix en la definició “rebre en bon estat”, no significant això rebre l’habitatge “nova”, sinó en les mateixes condicions en què es va rebre, admetent certs deterioraments per habitabilitat en el temps o per causa inevitable, en virtut dels articles 1.562, 1.563 i 1.564 del Codi civil.

Tot el que en aquesta Sentència aclareix l’Audiència Provincial s’entén, però, sense perjudici del que s’ha pactat entre les parts, i pot establir de mutu acord el que estimin convenient en les clàusules del contracte.

També recorda l’Audiència Provincial el criteri seguit pel Tribunal Suprem a l’hora d’establir la indemnització en cas de deteriorament:

«Resulta raonable prendre en consideració les circumstàncies concurrents a la finca danyada per reduir la indemnització, en atenció a raons d’equitat i per evitar un enriquiment injust, considerant com a tals la vetustat de la finca (…) o altres aspectes similars que el desmereixen».

Aquest criteri pretén limitar el cost de la indemnització, en tant s’hauran de valorar factors com l’antiguitat i estat de l’habitatge o local arrendat a l’efecte de limitar tal indemnització.

Finalment, i pel que considerem el criteri més innovador i important (i, pot ser, el més tècnic-jurídic) sostingut per l’Audiència Provincial de Barcelona resideix en la perspectiva que té sobre la fiança solidaria en favor d’un tercer no arrendatari , i la seva possible falta de legitimació passiva (és a dir, la impossibilitat de ser demandat en el procés).

Així, la Sentència, per tal de comprovar si pot estendre la responsabilitat del fiador solidari a l’objecte del procés (és a dir, la indemnització per deteriorament causada per culpa de l’arrendatari), i considerar-se, per tant, codemandat, disposa que és doctrina comunament admesa que la fiança no es presumeix, d’acord amb l’article 1.827 de el Codi civil, sinó que ha de ser expressa i no es pot estendre a més del contingut en ella.

D’aquesta manera, per comprovar l’abast d’aquesta fiança, l’Audiència estableix l’obligació d’acudir al que han establert les parts (en virtut dels articles 1.091 i 1.255 de el Codi civil), tant pel que fa a la durada contractual, com a la clàusula de consolidació, sent doctrina reiterada que «per indagar la intenció de les parts s’ha de tenir en compte la totalitat del contracte, i no una clàusula aïllada de les altres».

Així mateix, segons la doctrina comunament admesa, es disposa que la clàusula de consolidació ha de ser interpretada de manera restrictiva, en benefici del deutor, com a principi i regla general en la interpretació dels contractes.

Val a dir que, en el contracte d’arrendament objecte del procés, s’instituïa com a fiador solidari a un dels codemandats en els següents termes: “es constitueix (…) com a avalador personal i solidari i avala tots els efectes als arrendataris en el contracte d’arrendament (…) fent-se càrrec de qualsevol impagament que es pogués produir “.

Segons el parer de l’Audiència Provincial, la clàusula esmentada no s’estén expressament al compliment de totes les obligacions, sinó només a les dineràries, ja que estendre aquesta responsabilitat a una obligació no dinerària (com és, certament, l’obligació de conservació i devolució de la habitatge o local arrendat en el mateix estat en què es va rebre), vulneraria el principi d’interpretació restrictiva de la fiança en benefici del deutor, abans mencionat.

Per tant, considera l’Audiència Provincial que no es pot estendre la responsabilitat al fiador solidari en aquest cas.

Des BUSQUETS, en els contractes d’arrendament que redactem, recomanem sempre detallar expressament les obligacions de les parts (arrendador, arrendatari i possibles fiadors solidaris), per tal d’evitar el que en el present supòsit passa: que, per no preveure correctament l’extensió de les responsabilitats de l’altre part, l’arrendador es pot veure perjudicat davant un possible impagament per part dels deutors, no podent reclamar el compliment d’obligacions no dineràries al fiador solidari. Aquesta responsabilitat s’hauria estès si la clàusula del contracte s’hagués redactat correctament.

1. INTRODUCCIÓ

Es detalla a continuació el resum de la principal regulació contemplada en el Decret 75/2020, de 4 d’agost de 2020, de Turisme de Catalunya (d’ara endavant, “Decret de Turisme de Catalunya”), centrat principalment en els establiments d’allotjament turístic, en el nou règim dels habitatges d’ús turístic i la regulació per primera vegada de l’allotjament compartit amb finalitats turístiques (llar compartida), així com en el control sobre el compliment dels requisits establerts per la normativa turística.

Va ser publicat en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya el 6 d’agost de 2020 i va entrar en vigor als 20 dies de la seva publicació, és a dir, el 26 d’agost de 2020, excepte el títol IV relatiu a la llar compartida, que entrarà en vigor el 6 d’agost de 2021.

Segons l’Exposició de Motius de la disposició normativa, “amb el present Decret, la integració normativa turística d’aplicació a Catalunya culmina el seu procés, refonent 7 disposicions normatives vigents en l’àmbit del turisme a Catalunya:”

1. Decret 66/2014, de 13 de maig, de regulació dels serveis d’informació, difusió i atenció turística de Catalunya.
2. Decret 159/2012, de 20 de novembre, d’establiments d’allotjament turístic i d’habitatges d’ús turístic.
3. Ordre EMO/418/2012, de 5 de desembre, d’estructuració del sistema català de qualitat turística.
4. Decret 420/2011, de 20 de desembre, de creació de la Mesa del Turisme de Catalunya.
5. Decret 46/2010, de 30 de març, pel qual es crea la Comissió Inter departamental de Turisme.
6. Decret 52/1997, de 4 de març, pel qual es regula la capacitat sancionadora en matèria turística.
7. Decret 161/2013, de 30 d’abril, pel qual s’aprova el Reglament del Fons per al foment del turisme.

Pel que fa a l’àmbit d’aplicació del Decret de Turisme de Catalunya, en base al seu article 111-2, “Les disposicions del present Decret s’apliquen a les empreses i activitats turístiques regulades a la Llei de turisme i a les administracions turístiques situades a Catalunya. També són aplicable a les noves modalitats d’empreses turístiques d’allotjament que es regulen en el present reglament amb la denominació d’àrees d’acolliment d’autocaravanes, allotjaments singulars i llars compartides.

Queden exclosos del present Decret aquells establiments, instal·lacions residencials, mitjans de transport o vehicles on es pugui pernoctar regulats per normativa pròpia, com instal·lacions juvenils, residències per a persones majors, residències d’estudiants, establiments on s’exerceixen activitats de naturalesa sexual o anàlegs.”

2. ESTABLIMENTS D’APARTAMENTS TURÍSTICS

Són establiments d’allotjament turístic els que, de manera habitual, amb caràcter professional i amb l’habilitació corresponent, ofereixen a les persones usuàries i mitjançant un preu l’allotjament temporal en les unitats d’allotjament, així com altres serveis turístics d’acord amb les condicions i tipologies que estableix aquesta norma.

Dins d’aquesta tipologia, trobem els establiments d’apartaments turístics que són edificis o conjunts continus constituïts íntegrament per apartaments o estudis com a establiment únic o com a unitat empresarial d’explotació, amb els corresponents serveis turístics.

A l’Annex 1 del referit Decret s’estableixen els requisits turístics mínims dels establiments hotelers.

3. HABITATGES D’ÚS TURÍSTIC

Segons l’article 221-1, te la consideració d’habitatge d’ús turístic aquella que és cedida pel seu propietari, directa o indirectament, a tercers, a canvi de contraprestació econòmica per a una estada de temporada i en condicions d’immediata disponibilitat.

Es considera estada de temporada tota ocupació de l’habitatge per un període de temps continuat igual o inferior a 31 dies. Per tant, els establiments d’allotjament turístic no es poden convertir en residència principal ni secundària de les persones usuàries turístiques.

A més, és important tenir en compte que els habitatges d’ús turístic es cedeixen senceres, no permetent-se la cessió per estades. Respecte a la seva capacitat màxima, no poden estar ocupades amb més places de les indicades a la cèdula d’habitabilitat i en qualsevol cas, no podran excedir de 15 el nombre de places. La finalitat d’aquesta restricció radica a compatibilitzar l’activitat d’allotjament turístic amb la convivència veïnal, el dret al descans i la prestació d’un servei de qualitat.

D’altra banda, és important tenir en compte que només es podran cedir habitatges que estiguin degudament habilitat i inscrits al Registre de Turisme de Catalunya, i en el cas que la persona propietària d’un immoble tingui coneixement d’una activitat clandestina, té el deure de comunicar-lo a l’Administració competent, així com d’emprendre les corresponents accions civils destinades al cessament efectiu de l’activitat turística.

En conseqüència, el destí d’un habitatge d’ús turístic ha de ser compatible amb la regulació dels usos del sector on estigui situat i amb la normativa civil que li resulti d’aplicació.

En línia amb això, val la pena destacar el règim especial del municipi de Barcelona, perquè es preveu la possibilitat que l’Ajuntament de Barcelona estableixi mitjançant ordenança i per a les noves habilitacions, requisits particulars a les activitats d’allotjament turístic en habitatges d’ús turístic i en llars compartides, així com limitacions temporals i períodes màxims de vigència.

Finalment, respecte als habitatges d’ús turístic ja registrats en el moment de l’entrada en vigor del Decret Turístic de Catalunya, no els serà aplicable el límit màxim de 15 places, excepte quan es produeixi un canvi de capacitat o un canvi de titularitat. Així, en els supòsits de cessament, extinció o caducitat del títol habilitant, comportarà que la nova activitat que s’implanti haurà de ser conforme a la normativa vigent.

4. HOGAR COMPARTIT

El Decret Turístic de Catalunya no regula expressament el lloguer turístic per habitacions, sinó que recull una nova modalitat d’allotjament turístic: la llar compartida.

Té la consideració de llar compartida, l’allotjament turístic que és la vivenda principal i la residència efectiva de la persona titular i que es comparteix com servei d’allotjament amb terceres persones a canvi d’una contraprestació econòmica i per una estància de temporada.

És essencial d’aquesta figura jurídica, que la persona titular de l’immoble ha de residir a la vivenda mentre duri l’estada. Segons ja comentat, es considera estància de temporada, tota ocupació de la vivenda per un període de temps continu, igual o inferior a 31 dies.

La persona titular de l’activitat pot ser el propietari de l’immoble o bé la persona a la que el titular autoritzi expressament. En tal cas, la persona autoritzada haurà de complir les mateixes condicions d’empadronament i residència efectiva exigides als propietaris.

També és important destacar que no es podran cedir habitatges que no estiguin inscrites i degudament habilitades. En cas que la persona propietària d’un immoble tingui el coneixement d’alguna activitat clandestina, té el deure de comunicar-ho a l’administració competent, així com emprendre les corresponents accions civils destinades al cessament efectiu de l’activitat turística.

Per això, el destí d’una llar compartida ha de ser compatible amb la regulació dels usos del sector on es troni i amb la normativa civil que resulti d’aplicació.

5. ALLOTJAMENTS SINGULARS

El Decret Turístic de Catalunya contempla aquesta nova figura per a aquells allotjaments que, possibilitant un allotjament temporal a canvi de contraprestació econòmica, no encaixin en cap de les modalitats d’allotjament turístic regulades ni en les excloses expressament per la citada disposició normativa.

A mode d’exemple, podrien emparar-se en aquesta tipologia figures com les cabanyes als arbres o de pastors, les barraques com les del delta de l’Ebre, les coves…, entre altres.

Els Ajuntaments poden habilitar allotjaments singulars al seu respectiu terme municipal sempre que defineixin i delimitin l’activitat, ateses les condicions mínimes establertes per la present normativa, així com al conjunt de normatives sectorials no turístiques que li siguin aplicable (seguretat, salubritat, medi ambient, entre altres). Però en cap cas es poden habilitar allotjaments singulars amb la finalitat d’evitar l’aplicació dels diferents requisits sectorials exigits a altres modalitats d’allotjament turístic.

 

I, la meva entitat, necessita un Delegat de Protecció de Dades? Aquesta figura l’ha d’ostentar necessàriament un advocat? Abans de respondre aquesta qüestió, és convenient conèixer algunes diferències entre un Delegat de Protecció de Dades (“DPD” o, “DPO” en les seves sigles a l’anglès, que significa: “Data Protection Officer”) i un advocat. Doncs bé, la diferència recau en el fet que el DPD exerceix un rol independent, i ofereix una visió multidisciplinària, més enllà del mer assessorament jurídic. A continuació, en els següents apartats, respondrem a la primera pregunta plantejada, coneixent amb més precisió aquells supòsits en què s’ha de designar un DPD, les funcions que realitza aquest, així com conèixer les relacions del DPD amb els diferents agents, tant dins com fora de la seva organització.

Comencem. El DPD és una nova figura introduïda per la normativa de protecció de dades per garantir el compliment d’aquesta norma a la nostra entitat. Pot ostentar aquest càrrec tant una persona física, així com jurídica, sempre i quan coincideixi en un perfil d’expert en protecció de dades i, a més tingui coneixements especialitzats en Dret, encara que no és necessari ser advocat.

A continuació, una vegada feta aquesta primera aproximació, ara es necessari saber en quins supòsits opera, i per tant, saber si és necessària la seva designació. Doncs bé, segons la normativa serà obligatòria la designació del DPD, quan: (i) el tractament el du a terme per un organisme públic; (ii) quan les operacions del tractament impliquin tractaments de grans quantitats de dades personals “gran escala”; o bé, (iii) aquestes operacions siguin pel tractament “a gran escala” de categories especials de dades personals (per exemple, de salut, dades genètiques o biomètriques).

Tenint en compte l’anterior, si es dona un dels tres supòsits, llavors serà obligatòria aquesta designació, sense interessar quelcom més com la dimensió de la companyia o el seu sector d’activitat, entre d’altres. Així, sense endinsar-nos més en l’aspecte de la designació, es necessari afegir que aquesta haurà de publicar les dades de contacte del DPD, amb la finalitat d’establir clarament el punt de contacte entre l’entitat i l’interessat; i, a més, el nomenament, la renovació i el cessament del DPD hauran de comunicar-se a l’autoritat de control competent (per exemple, www.aepd.es).

Així les coses, estiguem obligats o no, si volem anomenar a un DPD, aquest, com a mínim, haurà de realitzar les següents funcions dins de la nostra organització, vegem-los: (i) informar i assessorar de les obligacions que dimanen de la normativa de protecció de dades, amb una visió multidisciplinària més enllà dels aspectes merament jurídics (ex. Privacitat des del disseny i per defecte); (ii) supervisar el compliment de forma independent (ex. Auditor intern), sensibilització i formació del personal en protecció de dades; (iii) assessorament sobre les Avaluacions d’Impacte en matèria de Protecció de Dades personals; (iv) cooperació amb l’autoritat de control competent; i, (v) servir com a punt de contacte amb l’esmentada autoritat de control.

En resum, la nostra recomanació és informar-se bé d’aquesta nova figura, la conegui, i el més important encara, que a l’hora d’escollir el DPD, l’empresari, ja sigui en la seva qualitat de responsable com d’encarregat del tractament, s’asseguri que el DPD té els coneixements en protecció de dades; per una simple raó, doncs una mala praxis del DPD, podria comportar un risc d’incompliment, i inclús la innovació de l’organització. Així com, segons l’article 83.4 del RGPD, l’esmentat incompliment pot derivar en infraccions considerades greus i prescriuen transcorreguts dos anys; comportant sancions de fins a 10 milions d’euros, o bé quanties equivalents al 2% del volum del negoci total anual de la companyia.

Si té dubtes o consideres que necessites un Delegat de Protecció de Dades, estarem enormement encantats en ajudar-lo en aquest sentit. També pot contactar amb nosaltres a través de mgilvernet@busquets-abogados.com.

Com a continuació als butlletins informatius relacionats amb el COVID-19 emesos per aquest despatx, us informem que el Govern ha anunciat una modificació del Codi Civil Català amb la intenció d’incloure una regulació legislativa de la clàusula rebus sic stantibus.

D’acord amb l’exposat en publicacions anteriors, la referida clàusula és un principi general del Dret (no una norma) que pot entrar en joc quan hi ha: 1) una alteració extraordinària de les circumstàncies entre el moment de celebració del contracte i el moment de compliment d’aquest; 2) existeixi una desproporció exorbitant entre les prestacions de les parts; 3) la causa sigui radicalment imprevisible; 4) no existeixi un altre mitjà per a salvar el perjudici.

El sentit d’aquesta clàusula és flexibilitzar el compliment dels contractes davant un canvi posterior, radical i imprevisible, de les circumstàncies existents en el moment de la signatura del contracte.

No obstant això, atès que actualment la clàusula rebus sic stantibus no es troba regulada per cap text legal, la part a la qual se li invoqui no està obligada a acceptar-la. No obstant això, la part demandant pot acudir als Tribunals, existint cada vegada més Jurisprudència que considera procedent l’aplicació de la clàusula i en conseqüència, s’opta per la flexibilització del compliment del contracte.

Actualment, en el context de la crisi del COVID-19, la clàusula rebus sic stantibus cobra una especial rellevància, ja que ha estat invocada en diverses esferes jurídiques, especialment en matèria de contractes d’arrendament.

Molts arrendataris, tant d’habitatges com de locals de negoci, tenen dificultats per a pagar la renda de lloguer. Alguns d’ells han sofert una caiguda estrepitosa d’ingressos, per la qual cosa sol·liciten als arrendadors condicions especials de pagament de la renda. Aquestes controvèrsies no sempre se solucionen amb un acord pactat.

Així doncs, davant aquesta situació, el Govern ha considerat necessari fixar per llei el deure de poder renegociar els contractes davant situacions excepcionals, com podria ser l’actual crisi provocada per la pandèmia que estem patint a nivell global.

No obstant això, recalquem que es tracta d’una proposta del Govern que encara no està materialitzada, sinó que haurà de ser aprovada, si escau, pel Parlament en dates pròximes encara per determinar.

Els mantindrem informats de tota novetat legislativa relacionada amb els efectes del COVID-19.

Si té qualsevol consulta relacionada amb els efectes del COVID-19, no dubtin a contactar amb aquest despatx a través del correu electrònic info@busquets-abogados.com.

1) OBJECTE DE LA PRESENT NOTA

Es detalla a continuació el resum de les principals mesures aprovades pel Govern de Catalunya en data 20 d’octubre de 2020, a través del Decret Llei 34/2020, de mesures urgents de suport a l’activitat econòmica desenvolupada en locals de negoci arrendats, els contractes del qual estiguin subscrits a partir de l’1 de gener de 1995.

Va entrar en vigor el dia 22 d’octubre de 2020 i l’objecte del Govern de Catalunya ha estat intervenir en el territori de Catalunya el mercat del lloguer dels establiments industrials i comercials (bars, restaurants, comerços, gimnasos, hotels…), per a contrarestar la suspensió d’activitats econòmiques que pugui dictar el Govern a conseqüència del COVID-19.

2) MESURES DEL GOVERN DE CATALUNYA

Amb la finalitat d’alleujar econòmicament als establiments, davant les restriccions totals o parcials de les seves activitats que han estat introduïdes per les Administracions per a combatre la crisi sanitària, el Govern ha decidit adoptar una regulació ad hoc.

La postura que ha seguit es basa en un “criteri distributiu de les conseqüències negatives de les prohibicions, suspensions i restriccions imposades per a evitar la propagació de la pandèmia”, així com “un repartiment igualitari i equitatiu de les conseqüències negatives, socialitzant així el risc i evitant fer-lo gravitar sobre una sola de les parts contractants”. Tot això sense acceptar cap responsabilitat per part de l’Administració, ni assumint cap obligació d’ajuda.

Tenint en compte aquestes bases, desglossem els principals aspectes de la nova regulació:

2.1          Consideracions prèvies

Segons anuncia l’exposició de motius de la disposició normativa, les mesures adoptades limiten la seva eficàcia al temps de vigència de les prohibicions o restriccions dictades per l’autoritat competent, i s’estableixen com a regles per defecte en cas que les parts no arribin a un acord satisfactori en un termini prudencial.

Els arrendataris podran requerir a la part arrendadora per burofax o d’una altra forma fefaent, “una modificació raonable i equitativa de les condicions del contracte” i des del moment en què l’arrendador rebi aquesta notificació, tindrà prohibit enviar factures de lloguers a l’arrendatari.

El Decret llei força una negociació expressa d’1 mes (a comptar des del requeriment esmentat) entre arrendataris i arrendadors que, en cas de fracassar, derivarà en les mesures exposades a continuació.

2.2          Suspensió de l’activitat

La renda i altres quantitats degudes per l’arrendatari es reduiran un 50% davant de les vigents mentre duri la suspensió.

2.3          Restricció parcial

Les rendes s’han de reduir en una proporció igual a la meitat de la pèrdua de l’espai útil de l’immoble, mesura tant en aforament com en horaris.

2.4          Delivery/Take Away

El lliurament a domicili o recollida de productes en l’establiment no afecta a les reduccions comentades.

Això significa que els ingressos derivats del lliurament a domicili o recollida in situ no afectaran les reduccions de pagaments establertes.

2.5          Garanties

L’arrendatari pot exigir al propietari que es cobri les rendes i altres despeses vençudes, de les garanties dipositades, excepte de la fiança legal obligatòria i altres garanties dipositades en l’organisme oficial competent.

Ara bé, l’arrendatari haurà de reintegrar les garanties objecte d’imputació en el termini d’1 any comptat des de la desaparició de la suspensió del desenvolupament de l’activitat, o de restricció de l’aprofitament material de béns immobles arrendats i, en tot cas, abans de la finalització del contracte si  la seva vigència és inferior.

2.6          Resolució

Si les restriccions del Govern s’allarguen més de 3 mesos, l’arrendatari podrà rescindir el contracte sense penalització, sempre que el notifiqui a l’arrendador amb 1 mes de preavís.

3) CLÀUSULA REBUS SIC STANTIBUS

Inicialment el Govern havia anunciat una modificació del Codi Civil Català amb la intenció d’incloure una regulació legislativa de la clàusula Rebus Sic Stantibus.

Aquesta clàusula és un principi general del Dret (no una norma) que pot entrar en joc quan hi ha: 1) una alteració extraordinària de les circumstàncies entre el moment de celebració del contracte i el seu moment de compliment; 2) existeixi una desproporció exorbitant entre les prestacions de les parts; 3) la causa sigui radicalment imprevisible; 4) no existeixi un altre mitjà per a salvar el perjudici.

Però finalment, el Govern ha optat per extrapolar l’essència d’aquesta clàusula a un futur Projecte de Llei, que establirà d’una manera concreta la regulació de caràcter general necessària per al restabliment de l’equilibri contractual en els supòsits de canvi imprevist de circumstàncies.

4) Últimes consideracions

L’anterior és un breu resum de les principals novetats en relació de la recent normativa aprovada i en vigor. No obstant això, el referit Decret llei ha de ser ratificat en el Parlament i pot ser recorregut davant el Tribunal Constitucional. Els mantindrem informats de tota novetat legislativa relacionada amb els efectes del COVID-19.

Si té qualsevol consulta relacionada amb els efectes del COVID-19, no dubtin a contactar amb aquest despatx a través del correu electrònic info@busquets-abogados.com .