El Govern Espanyol està treballant en la nova Llei de l’Habitatge. Avui dia està pendent d’aprovació, encara que la previsió és que es faci a abans de les pròximes eleccions de 28 de maig de 2023.
Es detallen a continuació algunes de les principals novetats del projecte de Llei de l’Habitatge, centrat principalment entre altres, en la limitació dels preus del lloguer en zones tensionades, modificació del concepte de gran propietari, limitació de repercussions i increments, règim de drets i inflació, etc.
1.NOVETATS DE LA FUTURA LLEI DE L’HABITATGE
Insistim que a data de la present nota, l’esmentada Llei de l’Habitatge no ha estat aprovada definitivament. Per tant, l’exposat a continuació no haurà de considerar-se de caràcter definitiu.
- Ampliació de les zones tensionades
Per declarar una zona com a tensionada, es tindrà en compte:
- Que a la zona en qüestió el cost de la hipoteca o el lloguer mensual superi el 30% de la renda mitjana de la zona.
- Que el preu de venda o lloguer de l’habitatge hagi augmentat 3 punts per sobre de l’ IPC en els 5 anys anteriors a la declaració d’àrea tensionada.
- Regulació del preu dels lloguers en zones tensionades
Per als nous contractes d’arrendament, s’aplicaran limitacions de preus de renda de lloguer a les zones tensionades. En canvi, a les zones “No tensionades” no s’aplicaran topalls.
Ara bé, el criteri per fixar aquestes limitacions dependrà de la condició que tingui el propietari.
- Pel que fa als grans tenidors, s’aplicaria un índex de contenció de preus que està per determinar i que serà fixat per cada Comunitat Autònoma.
- Pel que fa als petits propietaris, el preu vindrà determinat per la indexació de la renda anterior pactada, per la qual cosa només es podrà aplicar la pujada que correspongui, és a dir, del 2% el 2023, del 3% el 2024, i el nou índex que s’apliqui a partir del 2025.
A més, una novetat important és que se prohibeix augmentar el preu del lloguer afegint despeses com IBI, comunitat, taxa d’escombraries, etc.
- Nova definició per a grans tenidors
La nova Llei de l’Habitatge, considera gran tenidor la persona física o jurídica propietària de 5 o més immobles. Aquests hauran de ser, presumiblement, de caràcter urbà, i no es tindran en compte garatges o trasters. També és probable que es consideri com a gran tenidor a qui posseeixi una superfície construïda de més de 1.500 m2.
En canvi, seran petits propietaris aquelles persones físiques o jurídiques que tinguin en propietat menys de 5 habitatges.
- Límit de l’actualització de la renta de lloguer eliminant l’IPC
Per als contractes d’arrendaments ja existents i els que se signin un cop hagi entrat en vigor la nova Llei d’Habitatge, es limitarà l’actualització de la renda anual del lloguer en un 2% fins al 31 de desembre de 2023 i del 3% durant tot l’any 2024.
Per a l’any 2025, es preveu eliminar l’IPC, que seria substituït per un nou índex de referència pel qual s’actualitzaran tots els lloguers i que serà més estable i inferior a l’IPC.
- Honoraris de l’agència immobiliària a càrrec de la propietat
Es generalitza el supòsit que el pagament de les despeses i honoraris immobiliaris produïts pel lloguer, anirà a càrrec del propietari de l’immoble.
- Regulació dels arrendaments de temporada
El Projecte inclou una disposició addicional que obliga a crear un grup per estudiar aquesta modalitat de contracte. Preveu que en el termini de sis mesos des de l’ entrada en vigor de la llei, es constitueixi aquest grup de treball per avançar en una proposta normativa de regulació dels contractes d’ arrendament d’ús diferent del d’habitatge i, en particular, dels contractes d’arrendament celebrats per temporada sobre habitatges.
- Càstig a l’habitatge buit
Amb la intenció de treure oferta d’immobles al mercat, la nova Llei contempla que els ajuntaments puguin aplicar un recàrrec de l’IBI de fins al 150%.
En concret, si l’habitatge porta més de 2 anys buit el recàrrec seria del 50% i si porta més de 3 anys el 100%.
A més, es preveu un recàrrec addicional d’un altre 50% si el propietari té dos o més habitatges en el mateix municipi.
Finalment, ressenyem que en les noves promocions s’haurà de destinar un 20% a habitatge social, ja sigui de lloguer o venda.
2.CONCLUSIONS
Estem davant d’una futura Llei d’ Habitatge especialment focalitzada en matèria d’ arrendaments, encara que també refereix incentius fiscals als propietaris, o mesures en els procediments de desnonament, i que en tot cas, suposarà una regulació normativa i restrictiva per als propietaris d’habitatges.