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Como continuación a los boletines informativos relacionados con el COVID-19 emitidos por este despacho, os informamos de que el Govern ha anunciado una modificación del Código Civil Catalán con la intención de incluir una regulación legislativa de la cláusula rebus sic stantibus.

De acuerdo con lo ya expuesto en publicaciones anteriores, dicha cláusula es un principio general del Derecho (no una norma) que puede entrar en juego cuando hay: 1) una alteración extraordinaria de las circunstancias entre el momento de celebración del contrato y el momento de cumplimiento del mismo; 2) exista una desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes; 3) la causa sea radicalmente imprevisible; 4) no exista otro medio para salvar el perjuicio.

El sentido de esta cláusula es flexibilizar el cumplimiento de los contratos ante un cambio posterior, radical e imprevisible, de las circunstancias existentes en el momento de la firma del contrato.

Sin embargo, dado que actualmente la cláusula rebus sic stantibus no se encuentra recogida en la ley, la parte a la que se le invoque no está obligada a aceptarla. No obstante, la parte invocante puede acudir a los Tribunales, existiendo cada vez más Jurisprudencia que considera procedente la aplicación de la cláusula y en consecuencia, se opta por la flexibilización del cumplimiento del contrato.

Actualmente, en el contexto de la crisis del COVID-19, la cláusula rebus sic stantibus cobra una especial relevancia, pues ha sido invocada en varias esferas jurídicas, especialmente en materia de contratos de arrendamiento.

Muchos arrendatarios, tanto de viviendas como de locales de negocio, tienen dificultades para pagar la renta de alquiler. Algunos de ellos han sufrido una caída estrepitosa de ingresos, por lo que solicitan a los arrendadores condiciones especiales de pago de la renta. Dichas controversias no siempre se solucionan con un acuerdo pactado.

Así pues, ante esta situación, el Govern ha considerado necesario fijar por ley el deber de poder renegociar los contratos ante situaciones excepcionales, como podría ser la actual crisis provocada por la pandemia que estamos sufriendo a nivel global.

No obstante, recalcamos que se trata de una propuesta del Govern que no está materializada todavía, sino que deberá ser aprobada, en su caso, por el Parlament en fechas próximas aun por determinar.

Les mantendremos informados de toda novedad legislativa relacionada con los efectos del COVID-19.

Si tiene cualquier consulta relacionada con los efectos del COVID-19, no duden en contactar con este despacho a través del correo electrónico info@busquets-abogados.com.

La reciente Ley 11/2021, de 30 de junio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, realiza numerosas modificaciones a lo largo y ancho del panorama jurídico nacional, con la finalidad de adaptar la normativa española en esta materia a la regulación vigente dentro de la Unión Europea.

Uno de los ámbitos más relevantes objeto de modificación ha sido la inversión inmobiliaria y las implicaciones fiscales que de ella pueden derivarse. En concreto, y como punto más destacado, señalamos la introducción de un nuevo concepto: el valor de referencia de mercado.

Este valor afecta directamente, desde el pasado 11 de julio, a la determinación de la base imponible de tributos como el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD), o el Impuesto sobre el Patrimonio (IP). No obstante, no ocurre lo mismo con el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), en el que la referencia seguirá siendo el valor catastral del inmueble.

En lo que atañe al ISD y al ITPAJD, la base imponible se fija en el valor de referencia de mercado, salvo que el declarado por los interesados sea superior. Si no existe dicho valor de referencia, la base imponible vendrá constituida por la mayor entre el valor de mercado y el declarado por los interesados.

Asimismo, se reconoce la posibilidad de que el contribuyente impugne este valor de referencia de mercado cuando recurra la liquidación administrativa o cuando solicite la rectificación de la autoliquidación, y se excluye la posibilidad de que la Administración compruebe el valor del inmueble cuando se utiliza el valor de referencia de mercado o uno superior.

En relación con el IP, se establece que los bienes inmuebles (tanto rústicos como urbanos) se computarán por el mayor valor de los tres siguientes: el valor catastral, el determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos (el valor de referencia de mercado) o el precio, contraprestación o valor de la adquisición.

Ahora bien, ¿en qué consiste el valor de referencia de mercado?

Según indica la Ley 11/2021, tanto en su Preámbulo como en diversos artículos, la Dirección General del Catastro determinará de forma objetiva, a partir de los datos recogidos en el Catastro, dicho valor de referencia, que será el resultado de un análisis basado en los precios comunicados por los fedatarios públicos en las compraventas inmobiliarias efectuadas.

A tal efecto, la Dirección General del Catastro incluirá las conclusiones del análisis de dichos precios en un informe anual del mercado inmobiliario, así como en un mapa de valores delimitando los ámbitos territoriales de valoración, a los que asignará módulos de valor medio de los productos inmobiliarios.

El límite del valor de referencia de los inmuebles será el valor de mercado, y, para que aquél no supere a éste, se fijarán factores de minoración al mercado para los bienes de la misma clase.

Tanto los elementos para determinar el valor de referencia de cada inmueble como los factores de minoración correspondientes se aprobarán, mediante resolución, por la Dirección General del Catastro antes del 30 de octubre del año anterior a aquel en que deba surtir efecto.

Previamente a su aprobación, se realizará un trámite de audiencia colectiva, durante el cual los interesados podrán presentar las alegaciones y pruebas que estimen convenientes. Asimismo, la resolución de la Dirección General del Catastro podrá ser recurrida vía económico-administrativa o mediante recurso de reposición.

No obstante, mientras no se apruebe el desarrollo reglamentario, la Ley distingue entre bienes inmuebles urbanos y rústicos, a los que establece la aplicación de los módulos de valor de acuerdo con las siguientes directrices:

Los criterios para el valor de bienes inmuebles urbanos se basarán en las normas técnicas de valoración y de las construcciones. Además, los valores de suelo de cada zona permitirán la reproducción de los módulos de valor medio en cada ámbito territorial homogéneo de valoración.

La resolución a aprobar por la Dirección General del Catastro definirá su ámbito de aplicación y concretará criterios de cálculo, módulos básicos de suelo y construcción, valores de suelo de cada zona y sus costes de construcción, así como, en su caso, campos de aplicación de coeficientes correctores.

Por otro lado, en relación con los inmuebles rústicos sin construcciones, la resolución a aprobar por la Dirección General del Catastro definirá su ámbito de aplicación, concretando criterios de cálculo así como, en su caso, importes y campos de aplicación de coeficientes correctores de localización, agronómicos y socioeconómicos.

Si bien es cierto que se trata de un nuevo valor de referencia, sorprende que se establezca una valoración que, en el fondo, desconoce ciertas circunstancias particulares que puedan aumentar o disminuir el valor de un inmueble, tales como la luz solar, la ubicación de un bar debajo del inmueble, la arquitectura propia del edificio con columnas o paredes maestras donde no pueden realizarse obras, el estado de la propia finca o del inmueble, el importe de los gastos de comunidad y un largo etcétera de factores que pueden disminuir o aumentar un 10% o un 20% según las circunstancias concretas que posea la vivienda.

Estos son los aspectos más importantes que, de cara a la fiscalidad de la inversión inmobiliaria, pueden encontrarse dentro de las modificaciones efectuadas por la Ley 11/2021, de 30 de junio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal.

Si desea saber más acerca de asuntos relacionados, o tiene intención de realizar inversiones inmobiliarias con seguridad, no dude en contactar con nuestro departamento de Real Estate a través de nuestro correo electrónico info@busquets-abogados.com o llamando al 934 160 004.

Comentarios a la Sentencia 787/2020, de 4 de noviembre, de la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona

Esta Sentencia, que establece criterios muy importantes a la hora de interpretar los contratos de arrendamiento, trae causa de un procedimiento en que la parte demandante reclama a la demandada el abono de cierta suma en dinero, por razón de los desperfectos existentes en el inmueble arrendado en el momento de su devolución.

Para ello, la actora dirige su acción no sólo contra los dos arrendatarios del inmueble, sino también contra el fiador solidario de ambos.

A la hora de resolver el conflicto, la Audiencia Provincial establece varios criterios de suma importancia, que pueden resumirse en los siguientes:

En primer lugar, la Audiencia recuerda la obligación del arrendatario de restituir al arrendador la vivienda o local arrendado al concluir el arrendamiento «tal como la recibió, salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable».

Asimismo, se establece una doble presunción iuris tantum (es decir, presunciones que se pueden desvirtuar mediante prueba en contrario): por un lado, se presume la recepción de la vivienda o local por el arrendatario en buen estado al inicio del arrendamiento; y, por otro, se presumirá la culpabilidad del arrendatario en caso de deterioro. La carga de la prueba en contrario para desvirtuar ambas presunciones corresponderá al arrendatario.

Un dato importante en este punto reside en la definición “recibir en buen estado”, no significando ello recibir la vivienda “nueva”, sino en las mismas condiciones en que se recibió, admitiéndose ciertos deterioros por habitabilidad en el tiempo o por causa inevitable, en virtud de los artículos 1.562, 1.563 y 1.564 del Código civil.

Todo lo que en esta Sentencia aclara la Audiencia Provincial se entiende, no obstante, sin perjuicio de lo pactado entre las partes, pudiendo establecer de mutuo acuerdo lo que estimen conveniente en las cláusulas del contrato.

También recuerda la Audiencia Provincial el criterio seguido por el Tribunal Supremo a la hora de establecer la indemnización en caso de deterioro:

«Resulta razonable tomar en consideración las circunstancias concurrentes en la finca dañada para reducir la indemnización, en atención a razones de equidad y para evitar un enriquecimiento injusto, considerando como tales la vetustez de la finca (…) u otros aspectos similares que la desmerecen».

Este criterio pretende limitar el coste de la indemnización, en tanto deberán valorarse factores como la antigüedad y estado de la vivienda o local arrendado a efectos de limitar tal indemnización.

Por último, y en lo que consideramos el criterio más innovador e importante (y, puede ser, el más técnico-jurídico) sostenido por la Audiencia Provincial de Barcelona reside en la perspectiva que ostenta sobre el afianzamiento solidario en favor de un tercero no arrendatario, y su posible falta de legitimación pasiva (esto es, la imposibilidad de ser demandado en el proceso).

Así, la Sentencia, con el fin de comprobar si puede extenderse la responsabilidad del fiador solidario al objeto del proceso (esto es, la indemnización por deterioro causada por culpa del arrendatario), y considerarse, por tanto, codemandado, dispone que es doctrina comúnmente admitida que la fianza no se presume, de acuerdo con el artículo 1.827 del Código civil, sino que debe ser expresa y no puede extenderse a más de lo contenido en ella.

De esta manera, para comprobar el alcance de dicha fianza, la Audiencia establece la obligación de acudir a lo pactado entre las partes (en virtud de los artículos 1.091 y 1.255 del Código civil), tanto en lo que se refiere a la duración contractual, como a la cláusula de afianzamiento, siendo doctrina reiterada que «para indagar la intención de las partes debe tenerse en cuenta la totalidad del contrato, y no una cláusula aislada de las demás».

Asimismo, según la doctrina comúnmente admitida, se dispone que la cláusula de afianzamiento debe ser interpretada de manera restrictiva, en beneficio del deudor, como principio y regla general en la interpretación de los contratos.

Cabe decir que, en el contrato de arrendamiento objeto del proceso, se instituía como fiador solidario a uno de los codemandados en los siguientes términos: “se constituye (…) como avalista personal y solidario y avala a todos los efectos a los arrendatarios en el contrato de arrendamiento (…) haciéndose cargo de cualquier impago que se pudiera producir”.

A juicio de la Audiencia Provincial, la cláusula mencionada no se extiende expresamente al cumplimiento de todas las obligaciones, sino sólo a las dinerarias, y extender esta responsabilidad a una obligación no dineraria (como es, ciertamente, la obligación de conservación y devolución de la vivienda o local arrendado en el mismo estado en que se recibió), vulneraría el principio de interpretación restrictiva de la fianza en beneficio del deudor, antes expuesto.

Por tanto, considera la Audiencia Provincial que no puede extenderse la responsabilidad al fiador solidario en este caso.

Desde BUSQUETS, en los contratos de arrendamiento que redactamos, recomendamos siempre detallar expresamente las obligaciones de las partes (arrendador, arrendatario y posibles fiadores solidarios), con el fin de evitar lo que en el presente supuesto sucede: que, por no prever correctamente la extensión de las responsabilidades de la otra parte, el arrendador se puede ver perjudicado ante un posible impago por parte de los deudores, no pudiendo reclamar el cumplimiento de obligaciones no dinerarias al fiador solidario, cuya responsabilidad se habría extendido si la cláusula del contrato se hubiera redactado correctamente.

1. INTRODUCCIÓN

Se detalla a continuación el resumen de la principal regulación contemplada en el Decreto 75/2020, de 4 de agosto de 2020, de Turismo de Catalunya (en adelante, “Decreto de Turismo de Catalunya”), centrado principalmente en los establecimientos de alojamiento turístico, en el nuevo régimen de las viviendas de uso turístico y la regulación por primera vez del alojamiento compartido con fines turísticos (hogar compartido), así como en el control sobre el cumplimiento de los requisitos establecidos por la normativa turística.

Fue publicado en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya el 6 de agosto de 2020 y entró en vigor a los 20 días de su publicación, esto es, el 26 de agosto de 2020, salvo el título IV relativo al hogar compartido, que entrará en vigor el 6 de agosto de 2021.

Según la Exposición de Motivos de la disposición normativa, “con el presente Decreto, la integración normativa turística de aplicación en Cataluña culmina su proceso, refundiendo 7 disposiciones normativas vigentes en el ámbito del turismo en Cataluña:”

1. Decreto 66/2014, de 13 de mayo, de regulación de los servicios de información, difusión y atención turística de Cataluña.
2. Decreto 159/2012, de 20 de noviembre, de establecimientos de alojamiento turístico y de viviendas de uso turístico.
3. Orden EMO/418/2012, de 5 de diciembre, de estructuración del sistema catalán de calidad turística.
4. Decreto 420/2011, de 20 de diciembre, de creación de la Mesa del Turismo de Cataluña.
5. Decreto 46/2010, de 30 de marzo, por el que se crea la Comisión Interdepartamental de Turismo.
6. Decreto 52/1997, de 4 de marzo, por el que se regula la capacidad sancionadora en materia turística.
7. Decreto 161/2013, de 30 de abril, por el que se aprueba el Reglamento del Fondo para el fomento del turismo.

En cuanto al ámbito de aplicación del Decreto de Turismo de Catalunya, con base en su artículo 111-2, “Las disposiciones del presente Decreto se aplican a las empresas y actividades turísticas reguladas en la Ley de turismo y a las administraciones turísticas situadas en Catalunya. También son de aplicación a las nuevas modalidades de empresas turísticas de alojamiento que se regulan en el presente reglamento con la denominación de áreas de acogida de autocaravanas, alojamientos singulares y hogares compartidos.

Quedan excluidos del presente Decreto aquellos establecimientos, instalaciones residenciales, medios de transporte o vehículos donde se pueda pernoctar regulados por normativa propia, como instalaciones juveniles, residencias para personas mayores, residencias de estudiantes, establecimientos donde se ejercen actividades de naturaleza sexual o análogos.”

2. ESTABLECIMIENTOS DE APARTAMENTOS TURÍSTICOS

Son establecimientos de alojamiento turístico los que, de una manera habitual, con carácter profesional y con la habilitación correspondiente, ofrecen a las personas usuarias y mediante un precio el alojamiento temporal en las unidades de alojamiento, así como otros servicios turísticos de acuerdo con las condiciones y tipologías que establece esta norma.

Dentro de esta tipología, encontramos los establecimientos de apartamentos turísticos que son edificios o conjuntos continuos constituidos en su totalidad por apartamentos o estudios como establecimiento único o como unidad empresarial de explotación, con los correspondientes servicios turísticos.

En el Anexo 1 del referido Decreto se establecen los requisitos turísticos mínimos de los establecimientos hoteleros.

3. VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO

Según el artículo 221-1, tiene la consideración de vivienda de uso turístico aquella que es cedida por su propietario, directa o indirectamente, a terceros, a cambio de contraprestación económica para una estancia de temporada y en condiciones de inmediata disponibilidad.

Se considera estancia de temporada toda ocupación de la vivienda por un periodo de tiempo continuado igual o inferior a 31 días. Por tanto, los establecimientos de alojamiento turístico no se pueden convertir en residencia principal ni secundaria de las personas usuarias turísticas.

Además, es importante tener en cuenta que las viviendas de uso turístico se ceden enteras, no permitiéndose la cesión por estancias. En cuanto a su capacidad máxima, no pueden estar ocupadas con más plazas de las indicadas en la cédula de habitabilidad y en cualquier caso, no podrán exceder de 15 el número de plazas. La finalidad de esta restricción radica en compatibilizar la actividad de alojamiento turístico con la convivencia vecinal, el derecho al descanso y la prestación de un servicio de calidad.

Por otro lado, es importante tener en cuenta que solamente se podrán ceder viviendas que estén debidamente habilitadas e inscritas en el Registro de Turismo de Catalunya, y en el caso de que la persona propietaria de un inmueble tenga conocimiento de una actividad clandestina, tiene el deber de comunicarlo a la Administración competente, así como de emprender las correspondientes acciones civiles destinadas al cese efectivo de la actividad turística.

En consecuencia, el destino de una vivienda de uso turístico debe ser compatible con la regulación de los usos del sector donde se encuentre situado y con la normativa civil que le sea de aplicación.

En línea con ello, merece la pena destacar el régimen especial del municipio de Barcelona, pues se prevé la posibilidad de que el Ayuntamiento de Barcelona establezca mediante ordenanza y para las nuevas habilitaciones, requisitos particulares a las actividades de alojamiento turístico en viviendas de uso turístico y en hogares compartidos, así como limitaciones temporales y periodos máximos de vigencia.

Finalmente, respecto a las viviendas de uso turístico ya registradas en el momento de la entrada en vigor del Decreto Turístico de Catalunya, no les será de aplicación el límite máximo de 15 plazas, excepto cuando se produzca un cambio de capacidad o un cambio de titularidad. Así, en los supuestos de cese, extinción o caducidad del título habilitante, comportará que la nueva actividad que se implante deberá ser conforme a la normativa vigente.

4. HOGAR COMPARTIDO

El Decreto Turístico de Catalunya no regula expresamente el alquiler turístico por habitaciones, sino que recoge una nueva modalidad de alojamiento turístico: el hogar compartido.

Tiene la consideración de hogar compartido el alojamiento turístico que es la vivienda principal y residencia efectiva de la persona titular y que se comparte como servicio de alojamiento con terceras personas a cambio de contraprestación económica y para una estancia de temporada.

Es esencial de esta figura jurídica que la persona titular del inmueble debe residir en la vivienda mientras dura la estancia. Según ya comentado, se considera estancia de temporada toda ocupación de la vivienda por un periodo de tiempo continuo igual o inferior a 31 días.

La persona titular de la actividad puede ser el propietario del inmueble o bien la persona a la que el titular autorice expresamente. En tal caso, la persona autorizada deberá cumplir las mismas condiciones de empadronamiento y residencia efectiva exigidas a los propietarios.

También es importante destacar que no se podrán ceder viviendas que no estén inscritas y debidamente habilitadas. En el caso de que la persona propietaria de un inmueble tenga el conocimiento de alguna actividad clandestina, tiene el deber de comunicarlo a la Administración competente, así como de emprender las correspondientes acciones civiles destinadas al cese efectivo de la actividad turística.

Por ello, el destino de un hogar compartido debe ser compatible con la regulación de los usos del sector donde se encuentre y con la normativa civil que le sea de aplicación.

5. ALOJAMIENTOS SINGULARES

El Decreto Turístico de Catalunya contempla esta nueva figura para aquellos alojamientos que, posibilitando un hospedaje temporal a cambio de contraprestación económica, no encajan en ninguna de las modalidades de alojamiento turístico reguladas ni en las excluidas expresamente por la citada disposición normativa.

A modo de ejemplo, podrían ampararse en esta tipología figuras como las cabañas en los árboles o de pastores, las barracas como las del delta del Ebro, las cuevas…, entre otros.

Los Ayuntamientos pueden habilitar alojamientos singulares en su término municipal siempre que definan y delimiten la actividad, atendiendo a las condiciones mínimas establecidas por la presente normativa, así como al conjunto de normativas sectoriales no turísticas que le sean de aplicación (seguridad, salubridad, medio ambiente, entre otras). Pero en ningún caso se pueden habilitar alojamientos singulares con la finalidad de evitar la aplicación de los diferentes requisitos sectoriales exigidos a otras modalidades de alojamiento turístico.

Y, mi entidad, ¿necesita un Delegado de Protección de Datos? ¿Esta figura la debe de ostentar un abogado? Antes de responder a la primera cuestión planteada, es conveniente conocer algunas diferencias entre un Delegado de Protección de Datos (“DPD” o, “DPO” en sus siglas en inglés, que significa: “Data Protection Officer”) y un abogado. Pues bien, la diferencia radica en que el DPD ejerce un rol independiente, y ofrece una visión multidisciplinar más allá del mero asesoramiento jurídico. A continuación, en los siguientes apartados, responderemos a la primera pregunta planteada, conociendo con más precisión aquellos supuestos en que se debe designar un DPD, las funciones que realiza el mismo, así como conocer las relaciones del DPD con los diferentes agentes, tanto dentro como fuera de su organización.

Empecemos. El DPD es una nueva figura introducida por la normativa de protección de datos para garantizar el cumplimiento de ésta en una entidad. Puede ser tanto una persona física como jurídica, siempre y cuando coincida en un perfil de experto en protección de datos y, además tenga conocimientos especializados en Derecho, aunque para ello no es necesario que sea un abogado.

A continuación, tras esta primera aproximación, ahora es necesario saber en qué supuestos opera, y por tanto, saber si es necesaria su designación. Pues bien, según la normativa será obligatoria la designación del DPD, cuando: (i) el tratamiento lo lleve a cabo un organismo público; (ii) cuando las operaciones del tratamiento impliquen tratamientos de grandes cantidades de datos personales “gran escala”, o bien, (iii) dichas operaciones consistan en el tratamiento “a gran escala” de categorías especiales de datos personales (por ejemplo, de salud, datos genéticos o biométricos).

Habida cuenta de lo anterior, si se dan uno de los tres supuestos, entonces será obligatoria tal designación, sin importar otro aspecto como el tamaño de la compañía o su sector de actividad, entre otros. Así, sin adentrarnos en el aspecto de la designación, cabe añadir que ésta deberá de publicar los datos del contacto del DPD, con el fin de establecer claramente el punto de contacto entre la entidad y el interesado; y, además, el nombramiento, la renovación y el cese del DPD deberán de comunicarse a la autoridad de control competente (ej. www.aepd.es).

Así las cosas, estemos obligados o no, si queremos nombrar un DPD, éste, como mínimo, deberá de realizar las siguientes funciones en el seno de su organización, veamos: (i) informar y asesorar de las obligaciones que dimanan de la normativa de protección de datos, con una visión multidisciplinar más allá de los aspectos meramente jurídicos (ej. privacidad des del diseño y por defecto); (ii) supervisar el cumplimiento de forma independiente (ej. auditor interno), sensibilización y formación del personal en protección de datos; (iii) asesoramiento sobre la Evaluación de Impacto en materia de Protección de Datos personales; (iv) cooperación con la autoridad de control competente; y, (v) servir como punto de contacto con dicha autoridad de control.

A resumidas cuentas, nuestra recomendación es que se informe bien de esta nueva figura, la conozca, y más importante aún, que a la hora de elegir el DPD, el empresario, ya sea en su calidad de responsable como de encargado del tratamiento, se asegure de los conocimientos de éste en protección de datos; por una sencilla razón, pues una mala praxis del DPD, podría conllevar riesgos de incumplimiento, así como crear obstáculos que impidan o retrasen la actividad de la compañía, e incluso la innovación de la organización. Así pues, según el artículo 83.4 del RGPD, dicho incumplimiento puede derivar en infracciones consideradas graves y prescriben transcurridos dos años; acarreando sanciones de hasta 10 millones de euros, o bien cuantías equivalentes al 2% del volumen del negocio total anual de la compañía.

Si tiene dudas o consideras que necesitas un delegado de protección de datos, estaremos enormemente encantados en ayudarle en este sentido. También puede contactar con nosotros a través de mgilvernet@busquets-abogados.com.

1)  OBJETO DE LA PRESENTE NOTA

Se detalla a continuación el resumen de las principales medidas aprobadas por el Govern de Catalunya en fecha 20 de octubre de 2020, a través del Decreto Ley 34/2020, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados, cuyos contratos estén suscritos a partir del 1 de enero de 1995.

Entró en vigor el día 22 de octubre de 2020 y el objeto del Govern de Catalunya ha sido intervenir en el territorio de Catalunya el mercado del alquiler de los establecimientos industriales y comerciales (bares, restaurantes, comercios, gimnasios, hoteles…), para contrarrestar la suspensión de actividades económicas que pueda dictar el Govern como consecuencia del COVID-19.

2) MEDIDAS DEL GOVERN DE CATALUNYA

Con el fin de aliviar económicamente a los establecimientos, ante las restricciones totales o parciales de sus actividades que han sido introducidas por las Administraciones para combatir la crisis sanitaria, el Govern ha decidido adoptar una regulación ad hoc.

La postura que ha seguido se basa en un “criterio distributivo de las consecuencias negativas de las prohibiciones, suspensiones y restricciones impuestas para evitar la propagación de la pandemia”, así como “un reparto igualitario y equitativo de las consecuencias negativas, socializando así el riesgo y evitando hacerlo gravitar sobre una sola de las partes contratantes”. Todo ello sin aceptar ninguna responsabilidad por parte de la Administración, ni asumiendo ninguna obligación de ayuda.

Tomando en cuenta estas bases, desglosamos los principales aspectos de la nueva regulación:

• Consideraciones previas

Según anuncia la exposición de motivos de la disposición normativa, las medidas adoptadas limitan su eficacia al tiempo de vigencia de las prohibiciones o restricciones dictadas por la autoridad competente, y se establecen como reglas por defecto en caso de que las partes no lleguen a un acuerdo satisfactorio en un plazo prudencial.

Los arrendatarios podrán requerir a la parte arrendadora por burofax o de otra forma fehaciente, “una modificación razonable y equitativa de las condiciones del contrato” y desde el momento en que el arrendador reciba dicha notificación, tendrá prohibido enviar facturas de alquileres al arrendatario.

El Decreto Ley fuerza una negociación exprés de 1 mes (a contar desde el requerimiento mencionado) entre arrendatarios y arrendadores que, en caso de fracasar, derivará en las medidas expuestas a continuación.

• Suspensión de la actividad

La renta y otras cantidades adeudadas por el arrendatario se reducirán un 50% frente a las vigentes mientras dure la suspensión.

• Restricción parcial

Las rentas se deben reducir en una proporción igual a la mitad de la pérdida del espacio útil del inmueble, medida tanto en aforo como en horarios.

• Delivery/Take Away

La entrega a domicilio o recogida de productos en el establecimiento no afecta a las reducciones comentadas.

Esto significa que los ingresos derivados de la entrega a domicilio o recogida in situ no afectarán a las reducciones de pagos establecidas.

• Garantías

El arrendatario puede exigir al propietario que se cobre las rentas y otros gastos vencidos, de las garantías depositadas, excepto de la fianza legal obligatoria y otras garantías depositadas en el organismo oficial competente.

Ahora bien, el arrendatario tendrá que reintegrar las garantías objeto de imputación en el plazo de 1 año contado desde la desaparición de la suspensión del desarrollo de la actividad, o de restricción del aprovechamiento material de bienes inmuebles arrendados y, en todo caso, antes de la finalización del contrato si su plazo de duración es inferior.

• Resolución

Si las restricciones del Govern se alargan más de 3 meses, el arrendatario podrá rescindir el contrato sin penalización, siempre que lo notifique al arrendador con 1 mes de preaviso.

3) CLÁUSULA REBUS SIC STANTIBUS

Inicialmente el Govern había anunciado una modificación del Código Civil Catalán con la intención de incluir una regulación legislativa de la cláusula Rebus Sic Stantibus.

Dicha cláusula es un principio general del Derecho (no una norma) que puede entrar en juego cuando hay: 1) una alteración extraordinaria de las circunstancias entre el momento de celebración del contrato y el momento de cumplimiento del mismo; 2) exista una desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes; 3) la causa sea radicalmente imprevisible; 4) no exista otro medio para salvar el perjuicio.

Pero finalmente, el Govern ha optado por extrapolar la esencia de dicha cláusula a un futuro Proyecto de Ley, que establecerá  de una manera concreta la regulación de carácter general necesaria para el restablecimiento del equilibrio contractual en los supuestos de cambio imprevisto de circunstancias.

4) Últimas consideraciones

Lo anterior es un breve resumen de las principales novedades en relación de la reciente normativa aprobada y en vigor. No obstante, dicho Decreto ley debe ser ratificado en el Parlament y puede ser recurrido ante el Tribunal Constitucional. Les mantendremos informados de toda novedad legislativa relacionada con los efectos del COVID-19.

Si tiene cualquier consulta relacionada con los efectos del COVID-19, no duden en contactar con este despacho a través del correo electrónico info@busquets-abogados.com.

El presente artículo tiene por objeto informar sobre las principales características de esta institución jurídica, que goza de determinadas ventajas fiscales al amparo de la Ley reguladora del impuesto sobre sucesiones y donaciones.

La relación de convivencia de ayuda mutua es una forma de convivencia al margen del matrimonio y de las uniones estables de pareja, constituida por parientes en línea colateral sin límite de grado o por personas unidas por vínculos de amistad o compañía, que sin constituir una familia nuclear comparten vivienda y ponen en común el trabajo doméstico, con voluntad de ayuda mutua y de permanencia.

Destacamos los aspectos más relevantes de la regulación de esta situación de convivencia:

a) Constitución: Las relaciones convivenciales de ayuda mutua pueden constituirse (i) en escritura pública, a partir de la cual tienen plena efectividad, o (ii) por el transcurso de un período de dos años de convivencia, pero se deberá demostrar mediante un acta de notoriedad el periodo mínimo de dos años de convivencia.

b) Requisitos personales: Cabe destacar que el número máximo de convivientes, si no son parientes, es de cuatro. Por otro lado, se excluyen de este tipo de convivencia las personas que ya estén unidas por un vínculo matrimonial o formen una pareja estable con otra persona con la que convivan.

Ahora bien, teniendo en cuenta la finalidad de la norma, no hay impedimento a que cada uno de los miembros del matrimonio o pareja estable, pueda ser titular de una relación de convivencia de ayuda mutua hacia un tercero.

c) Acuerdos: Los convivientes pueden regular las relaciones personales y patrimoniales, y los respectivos derechos y deberes durante la convivencia, siempre y cuando estos acuerdos no perjudiquen a terceras personas. Y en previsión de una ruptura, los convivientes también pueden pactar sobre los efectos de la extinción de tal relación.

d) Extinción: Entre las causas de extinción de las relaciones convivenciales de ayuda mutua destacamos: (i) el acuerdo de todos los convivientes,(ii) la voluntad unilateral, (iii) el fallecimiento de uno de ellos, (iv) las causas que se hubieran pactado en el momento de su constitución, (v) el matrimonio o la constitución de una pareja estable.

No obstante, si la relación de convivencia se hubiese establecido entre más de dos personas, entonces la voluntad unilateral, el matrimonio, la constitución de una pareja estable o el fallecimiento de cualquiera de los convivientes, no extinguirá la relación si los demás continúan conviviendo, sin perjuicio de las modificaciones que se considere conveniente realizar en los pactos reguladores de la convivencia.

La extinción de tal relación también tiene consecuencias por ejemplo sobre:

-La vivienda, según la terminación de la convivencia tenga lugar en vida de todos los convivientes o por el fallecimiento de uno de ellos y según el conviviente sea propietario o arrendatario del inmueble.

-Los poderes notariales, pues la extinción de la relación de convivencia deja sin efecto los poderes que uno de los convivientes haya otorgado a favor de cualquiera de los demás.

Igualmente, quedan sin efecto los poderes que uno de los miembros haya otorgado a favor de cualquiera de los demás o tenga otorgados a su favor desde que se aparte de la convivencia.

-Derecho a pensión periódica, en los casos de extinción de la convivencia por defunción de uno de los convivientes siempre que se den las situaciones particulares determinadas en la Ley.

e) Ventaja fiscal: En las adquisiciones por causa de muerte entre miembros de una relación de convivencia de ayuda mutua, los adquirentes quedan asimilados al grupo de parientes determinados en la ley del impuesto de sucesiones. Dicha asimilación opera para supuestos concretos, entre otros, al efecto de la aplicación de las reducciones correspondientes por la adquisición de la vivienda habitual del causante.

En el presente artículo hemos destacado las principales características de esta institución jurídica algo desconocida. Si tiene alguna duda, puede utilizar el área de contacto de nuestra página web para consultar con nuestro equipo de abogados especialistas. Estaremos encantados de atenderle.

Como continuación a los boletines informativos emitidos por este despacho relacionados con el COVID-19, os informamos de que Barcelona está actualmente en la fase 3 del plan para la vuelta a la nueva normalidad tras la declaración del estado de alarma.

Aunque se mantiene el estado de alarma, se ha iniciado el llamado desconfinamiento, periodo que a su vez se divide en varias fases de transición hacia dicha nueva normalidad.

La citada fase 3 flexibiliza determinadas restricciones que se establecieron a causa de la crisis sanitaria, reguladas en la Orden SND/414/2020, de 16 de mayo.

En esta nota nos centraremos en el sector comercial y en la reapertura de:

A) Establecimientos y locales comerciales minoristas y de actividades de servicios profesionales cuya actividad se hubiera suspendido tras la declaración del estado de alarma.

En el ámbito del comercio minorista y de prestación de servicios, se permite su apertura con independencia de su superficie útil de exposición y venta, siempre que se reduzca su aforo total al 50%.

B) Centros y parques comerciales

Podrá procederse a la reapertura al público de centros y parques comerciales, siempre que, entre otros:

• Se limite el aforo total de los mismos al 40% de sus zonas comunes.
• Que se limite al 50% del aforo en cada uno de los establecimientos comerciales situados en ellos.
• Se permite la apertura al público de las zonas comunes y las zonas recreativas de los centros y parques comerciales, limitando su aforo al 50%.

C) Actividades de hostelería y restauración.

Con respecto al desarrollo de las actividades de hostelería y restauración se permite el consumo tanto en barra como en mesa, siempre que se garantice el mantenimiento de la distancia de seguridad entre clientes o, en su caso, grupos de clientes, de dos metros, y siempre que no se supere un 50% del aforo.

Asimismo, se permite que las terrazas al aire libre abran al 75% de su capacidad permitida.

Se mantiene la prohibición de apertura de locales de discotecas y bares de ocio nocturno.

D) Apertura de hoteles y alojamientos turísticos.

Podrá procederse a la apertura al público de las zonas comunes siempre que no superen el 50% de su aforo y se cumplan las medidas de higiene establecidas.

E) Mercados ambulantes

Los mercados que desarrollan su actividad al aire libre o de venta no sedentaria en la vía pública, comúnmente denominados mercadillos, que ya hubieran reiniciado su actividad o la reinicien por decisión del Ayuntamiento correspondiente a partir de la entrada en vigor de la presente orden, se garantizará la limitación a la mitad de los puestos habituales o autorizados, limitando la afluencia de clientes de manera que se asegure el mantenimiento de la distancia social de dos metros.

En dicha Orden también se regulan, a título enunciativo, el desarrollo de la actividad de guía turístico, centros zoológicos y acuarios, celebración de congresos, conferencias, así como las medidas de higiene y prevención aplicables a cada una de ellas.

Les seguiremos manteniendo informados de toda novedad relacionada con los efectos del COVID-19.

Si tiene cualquier consulta relacionada con los efectos del COVID-19, no duden en contactar con este despacho a través del correo electrónico info@busquets-abogados.com.

 

Como continuación a los boletines informativos emitidos por este despacho relacionados con el COVID-19, os informamos de que Barcelona está actualmente en la fase 2 del plan para la vuelta a la nueva normalidad tras la declaración del estado de alarma.

Aunque se mantiene el estado de alarma, se ha iniciado el llamado desconfinamiento, periodo que a su vez se divide en varias fases de transición hacia dicha nueva normalidad.

La citada fase 2 flexibiliza determinadas restricciones que se establecieron a causa de la crisis sanitaria, reguladas en la Orden SND/414/2020, de 16 de mayo.

En esta nota nos centraremos en el sector comercial y en la reapertura de:

A) Establecimientos y locales comerciales minoristas y de actividades de servicios profesionales cuya actividad se hubiera suspendido tras la declaración del estado de alarma.

En el ámbito del comercio minorista y de prestación de servicios, se permite su apertura con independencia de su superficie útil de exposición y venta, siempre que se reduzca su aforo total al 40%. Recordemos que la diferencia fundamental con la fase anterior es que solo pudieron abrir aquellos cuya superficie era igual o inferior a 400 metros cuadrados.

B) Centros y parques comerciales

Podrá procederse a la reapertura al público de centros y parques comerciales, siempre que, entre otros:

• Se limite el aforo total de los mismos al 30% de sus zonas comunes.
• Que se limite al 40% del aforo en cada uno de los establecimientos comerciales situados en ellos.
• No se permite la permanencia de clientes en las zonas comunes excepto para el mero tránsito entre los establecimientos comerciales.
• Se prohíbe la utilización de las zonas recreativas como pueden ser zonas infantiles, ludotecas o áreas de descanso, debiendo permanecer cerradas.

C) Actividades de hostelería y restauración.

Con respecto al desarrollo de las actividades de hostelería y restauración podrá procederse a la reapertura al público para consumo en el local, salvo los locales de discotecas y bares de ocio nocturno, siempre que no se supere un 40% de su aforo y se cumplan condiciones de higiene complementarias.

No obstante, el consumo dentro del local únicamente podrá realizarse sentado en mesa, o agrupaciones de mesa, y preferentemente mediante reserva previa.

Recordamos que en la fase anterior, solamente se permitió la reapertura al público de las terrazas al aire libre y con una ocupación máxima de diez personas por mesa o agrupación de mesas, limitándose al 50% el número de mesas permitidas con respecto al año inmediatamente anterior.

D) Apertura de hoteles y alojamientos turísticos.

Podrá procederse a la reapertura al público de las zonas comunes de los hoteles y alojamientos turísticos siempre que no se supere un tercio de su aforo.

E) Mercados ambulantes

Los mercados que desarrollan su actividad al aire libre o de venta no sedentaria en la vía pública, comúnmente denominados mercadillos, que ya hubieran reiniciado su actividad o la reinicien por decisión del Ayuntamiento correspondiente a partir de la entrada en vigor de la presente orden, se garantizará la limitación a un tercio de los puestos habituales o autorizados, limitando la afluencia de clientes de manera que se asegure el mantenimiento de la distancia social de dos metros.

En dicha Orden también se regulan, a título enunciativo, las visitas a viviendas tuteladas, centros residenciales de personas con discapacidad y centros residenciales de personas mayores, así como las medidas de higiene y prevención aplicables a cada una de ellas.

Les seguiremos manteniendo informados de toda novedad relacionada con los efectos del COVID-19.

Si tiene cualquier consulta relacionada con los efectos del COVID-19, no duden en contactar con este despacho a través del correo electrónico info@busquets-abogados.com.