La recent Llei 11/2021, de 30 de juny, de mesures de prevenció i lluita contra el frau fiscal, realitza nombroses modificacions del panorama jurídic nacional, amb la finalitat d’adaptar la normativa espanyola en aquesta matèria a la regulació vigent dins de la Unió Europea.
Un dels àmbits més rellevants objecte de modificació ha estat la inversió immobiliària i les implicacions fiscals que d’ella poden derivar-se. En concret, i com a punt més destacat, assenyalem la introducció d’un nou concepte: el valor de referència de mercat.
Aquest valor afecta directament, des del passat 11 de juliol, a la determinació de la base imposable de tributs com l’Impost sobre Successions i Donacions (ISD), l’Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats (ITPAJD), o l’Impost sobre el Patrimoni (IP). No obstant això, no succeix el mateix amb l’Impost sobre Béns immobles (IBI), en el qual la referència continuarà sent el valor cadastral de l’immoble.
En el que concerneix al ISD i al ITPAJD, la base imposable es fixa en el valor de referència de mercat, tret que el declarat pels interessats sigui superior. Si no existeix aquest valor de referència, la base imposable vindrà constituïda per la major entre el valor de mercat i el declarat pels interessats.
Així mateix, es reconeix la possibilitat que el contribuent impugni aquest valor de referència de mercat quan recorri la liquidació administrativa o quan sol·liciti la rectificació de l’autoliquidació, i s’exclou la possibilitat que l’Administració comprovi el valor de l’immoble quan s’utilitza el valor de referència de mercat o un superior.
En relació amb l’IP, s’estableix que els béns immobles (tant rústics com urbans) es computaran pel major valor dels tres següents: el valor cadastral, el determinat o comprovat per l’Administració a l’efecte d’altres tributs (el valor de referència de mercat) o el preu, contraprestació o valor de l’adquisició.
Ara bé, en què consisteix el valor de referència de mercat?
Segons indica la Llei 11/2021, tant en el seu Preàmbul com en diversos articles, la Direcció General del Cadastre determinarà de manera objectiva, a partir de les dades recollides en el Cadastre, aquest valor de referència, que serà el resultat d’una anàlisi basada en els preus comunicats pels fedataris públics en les compravendes immobiliàries efectuades.
A aquest efecte, la Direcció General del Cadastre inclourà les conclusions de l’anàlisi d’aquests preus en un informe anual del mercat immobiliari, així com en un mapa de valors delimitant els àmbits territorials de valoració, als quals assignarà mòduls de valor mitjà dels productes immobiliaris.
El límit del valor de referència dels immobles serà el valor de mercat, i, perquè aquell no superi a aquest, es fixaran factors de minoració al mercat per als béns de la mateixa classe.
Tant els elements per a determinar el valor de referència de cada immoble com els factors de minoració corresponents s’aprovaran, mitjançant resolució, per la Direcció General del Cadastre abans del 30 d’octubre de l’any anterior a aquell en què hagi de fer efecte.
Prèviament a la seva aprovació, es realitzarà un tràmit d’audiència col·lectiva, durant el qual els interessats podran presentar les al·legacions i proves que estimin convenients. Així mateix, la resolució de la Direcció General del Cadastre podrà ser recorreguda via economicoadministrativa o mitjançant recurs de reposició.
No obstant això, mentre no s’aprovi el desenvolupament reglamentari, la Llei distingeix entre béns immobles urbans i rústics, als quals estableix l’aplicació dels mòduls de valor d’acord amb les següents directrius:
Els criteris per al valor de béns immobles urbans es basaran en les normes tècniques de valoració i de les construccions. A més, els valors de sòl de cada zona permetran la reproducció dels mòduls de valor mitjà en cada àmbit territorial homogeni de valoració.
La resolució a aprovar per la Direcció General del Cadastre definirà el seu àmbit d’aplicació i concretarà criteris de càlcul, mòduls bàsics de sòl i construcció, valors de sòl de cada zona i els seus costos de construcció, així com, si escau, camps d’aplicació de coeficients correctors.
D’altra banda, en relació amb els immobles rústics sense construccions, la resolució a aprovar per la Direcció General del Cadastre definirà el seu àmbit d’aplicació, concretant criteris de càlcul així com, en el seu cas, imports i camps d’aplicació de coeficients correctors de localització, agronòmics i socioeconòmics.
Si bé és cert que es tracta d’un nou valor de referència, sorprèn que s’estableixi una valoració que, en el fons, desconeix certes circumstàncies particulars, que puguin augmentar o disminuir el valor d’un immoble, com ara la llum solar, la ubicació d’un bar sota l’immoble, l’arquitectura pròpia de l’edifici amb columnes o parets mestres on no poden realitzar-se obres, l’estat de la pròpia finca o de l’immoble, l’import de les despeses de comunitat i un llarg etcètera de factors que poden disminuir o augmentar un 10% o un 20% segons les circumstàncies concretes que posseeixi l’habitatge.
Aquests són els aspectes més importants que, de cara a la fiscalitat de la inversió immobiliària, poden trobar-se dins de les modificacions efectuades per la Llei 11/2021, de 30 de juny, de mesures de prevenció i lluita contra el frau fiscal.
Si desitja saber més sobre assumptes relacionats, o té intenció de realitzar inversions immobiliàries amb seguretat, no dubti a contactar amb el nostre departament de Real Estigues a través del nostre correu electrònic info@busquets-abogados.com o telefonant al 934 160 004.