Comentaris a la Sentència 787/2020, de 4 de novembre, de la Secció 13a de l’Audiència Provincial de Barcelona
Aquesta Sentència, que estableix criteris molt importants a l’hora d’interpretar els contractes d’arrendament, porta causa d’un procediment en què la part demandant reclama a la demandada l’abonament de certa suma en diners, per raó dels desperfectes existents en l’immoble arrendat en el moment de la seva devolució.
Per a això, l’actora dirigeix la seva acció no només contra els dos arrendataris de l’immoble, sinó també contra el fiador solidari de tots dos.
A l’hora de resoldre el conflicte, l’Audiència Provincial estableix diversos criteris de suma importància, que poden resumir-se en els següents:
En primer lloc, l’Audiència recorda l’obligació de l’arrendatari de restituir a l’arrendador l’habitatge o local arrendat al concloure l’arrendament «tal com la va rebre, llevat del que hagués perit o s’hagués menyscabat pel temps o per causa inevitable».
Així mateix, s’estableix una doble presumpció iuris tantum (és a dir, presumpcions que es poden desvirtuar mitjançant prova en contra): d’una banda, es presumeix la recepció de l’habitatge o local per l’arrendatari en bon estat a l’inici de l’arrendament; i, de l’altra, es presumeix la culpabilitat de l’arrendatari en cas de deteriorament. La càrrega de la prova en contrari per desvirtuar les dues presumpcions correspondrà a l’arrendatari.
Una dada important en aquest punt resideix en la definició “rebre en bon estat”, no significant això rebre l’habitatge “nova”, sinó en les mateixes condicions en què es va rebre, admetent certs deterioraments per habitabilitat en el temps o per causa inevitable, en virtut dels articles 1.562, 1.563 i 1.564 del Codi civil.
Tot el que en aquesta Sentència aclareix l’Audiència Provincial s’entén, però, sense perjudici del que s’ha pactat entre les parts, i pot establir de mutu acord el que estimin convenient en les clàusules del contracte.
També recorda l’Audiència Provincial el criteri seguit pel Tribunal Suprem a l’hora d’establir la indemnització en cas de deteriorament:
«Resulta raonable prendre en consideració les circumstàncies concurrents a la finca danyada per reduir la indemnització, en atenció a raons d’equitat i per evitar un enriquiment injust, considerant com a tals la vetustat de la finca (…) o altres aspectes similars que el desmereixen».
Aquest criteri pretén limitar el cost de la indemnització, en tant s’hauran de valorar factors com l’antiguitat i estat de l’habitatge o local arrendat a l’efecte de limitar tal indemnització.
Finalment, i pel que considerem el criteri més innovador i important (i, pot ser, el més tècnic-jurídic) sostingut per l’Audiència Provincial de Barcelona resideix en la perspectiva que té sobre la fiança solidaria en favor d’un tercer no arrendatari , i la seva possible falta de legitimació passiva (és a dir, la impossibilitat de ser demandat en el procés).
Així, la Sentència, per tal de comprovar si pot estendre la responsabilitat del fiador solidari a l’objecte del procés (és a dir, la indemnització per deteriorament causada per culpa de l’arrendatari), i considerar-se, per tant, codemandat, disposa que és doctrina comunament admesa que la fiança no es presumeix, d’acord amb l’article 1.827 de el Codi civil, sinó que ha de ser expressa i no es pot estendre a més del contingut en ella.
D’aquesta manera, per comprovar l’abast d’aquesta fiança, l’Audiència estableix l’obligació d’acudir al que han establert les parts (en virtut dels articles 1.091 i 1.255 de el Codi civil), tant pel que fa a la durada contractual, com a la clàusula de consolidació, sent doctrina reiterada que «per indagar la intenció de les parts s’ha de tenir en compte la totalitat del contracte, i no una clàusula aïllada de les altres».
Així mateix, segons la doctrina comunament admesa, es disposa que la clàusula de consolidació ha de ser interpretada de manera restrictiva, en benefici del deutor, com a principi i regla general en la interpretació dels contractes.
Val a dir que, en el contracte d’arrendament objecte del procés, s’instituïa com a fiador solidari a un dels codemandats en els següents termes: “es constitueix (…) com a avalador personal i solidari i avala tots els efectes als arrendataris en el contracte d’arrendament (…) fent-se càrrec de qualsevol impagament que es pogués produir “.
Segons el parer de l’Audiència Provincial, la clàusula esmentada no s’estén expressament al compliment de totes les obligacions, sinó només a les dineràries, ja que estendre aquesta responsabilitat a una obligació no dinerària (com és, certament, l’obligació de conservació i devolució de la habitatge o local arrendat en el mateix estat en què es va rebre), vulneraria el principi d’interpretació restrictiva de la fiança en benefici del deutor, abans mencionat.
Per tant, considera l’Audiència Provincial que no es pot estendre la responsabilitat al fiador solidari en aquest cas.
Des BUSQUETS, en els contractes d’arrendament que redactem, recomanem sempre detallar expressament les obligacions de les parts (arrendador, arrendatari i possibles fiadors solidaris), per tal d’evitar el que en el present supòsit passa: que, per no preveure correctament l’extensió de les responsabilitats de l’altre part, l’arrendador es pot veure perjudicat davant un possible impagament per part dels deutors, no podent reclamar el compliment d’obligacions no dineràries al fiador solidari. Aquesta responsabilitat s’hauria estès si la clàusula del contracte s’hagués redactat correctament.