La reciente Ley 11/2021, de 30 de junio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, realiza numerosas modificaciones a lo largo y ancho del panorama jurídico nacional, con la finalidad de adaptar la normativa española en esta materia a la regulación vigente dentro de la Unión Europea.
Uno de los ámbitos más relevantes objeto de modificación ha sido la inversión inmobiliaria y las implicaciones fiscales que de ella pueden derivarse. En concreto, y como punto más destacado, señalamos la introducción de un nuevo concepto: el valor de referencia de mercado.
Este valor afecta directamente, desde el pasado 11 de julio, a la determinación de la base imponible de tributos como el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD), o el Impuesto sobre el Patrimonio (IP). No obstante, no ocurre lo mismo con el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), en el que la referencia seguirá siendo el valor catastral del inmueble.
En lo que atañe al ISD y al ITPAJD, la base imponible se fija en el valor de referencia de mercado, salvo que el declarado por los interesados sea superior. Si no existe dicho valor de referencia, la base imponible vendrá constituida por la mayor entre el valor de mercado y el declarado por los interesados.
Asimismo, se reconoce la posibilidad de que el contribuyente impugne este valor de referencia de mercado cuando recurra la liquidación administrativa o cuando solicite la rectificación de la autoliquidación, y se excluye la posibilidad de que la Administración compruebe el valor del inmueble cuando se utiliza el valor de referencia de mercado o uno superior.
En relación con el IP, se establece que los bienes inmuebles (tanto rústicos como urbanos) se computarán por el mayor valor de los tres siguientes: el valor catastral, el determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos (el valor de referencia de mercado) o el precio, contraprestación o valor de la adquisición.
Ahora bien, ¿en qué consiste el valor de referencia de mercado?
Según indica la Ley 11/2021, tanto en su Preámbulo como en diversos artículos, la Dirección General del Catastro determinará de forma objetiva, a partir de los datos recogidos en el Catastro, dicho valor de referencia, que será el resultado de un análisis basado en los precios comunicados por los fedatarios públicos en las compraventas inmobiliarias efectuadas.
A tal efecto, la Dirección General del Catastro incluirá las conclusiones del análisis de dichos precios en un informe anual del mercado inmobiliario, así como en un mapa de valores delimitando los ámbitos territoriales de valoración, a los que asignará módulos de valor medio de los productos inmobiliarios.
El límite del valor de referencia de los inmuebles será el valor de mercado, y, para que aquél no supere a éste, se fijarán factores de minoración al mercado para los bienes de la misma clase.
Tanto los elementos para determinar el valor de referencia de cada inmueble como los factores de minoración correspondientes se aprobarán, mediante resolución, por la Dirección General del Catastro antes del 30 de octubre del año anterior a aquel en que deba surtir efecto.
Previamente a su aprobación, se realizará un trámite de audiencia colectiva, durante el cual los interesados podrán presentar las alegaciones y pruebas que estimen convenientes. Asimismo, la resolución de la Dirección General del Catastro podrá ser recurrida vía económico-administrativa o mediante recurso de reposición.
No obstante, mientras no se apruebe el desarrollo reglamentario, la Ley distingue entre bienes inmuebles urbanos y rústicos, a los que establece la aplicación de los módulos de valor de acuerdo con las siguientes directrices:
Los criterios para el valor de bienes inmuebles urbanos se basarán en las normas técnicas de valoración y de las construcciones. Además, los valores de suelo de cada zona permitirán la reproducción de los módulos de valor medio en cada ámbito territorial homogéneo de valoración.
La resolución a aprobar por la Dirección General del Catastro definirá su ámbito de aplicación y concretará criterios de cálculo, módulos básicos de suelo y construcción, valores de suelo de cada zona y sus costes de construcción, así como, en su caso, campos de aplicación de coeficientes correctores.
Por otro lado, en relación con los inmuebles rústicos sin construcciones, la resolución a aprobar por la Dirección General del Catastro definirá su ámbito de aplicación, concretando criterios de cálculo así como, en su caso, importes y campos de aplicación de coeficientes correctores de localización, agronómicos y socioeconómicos.
Si bien es cierto que se trata de un nuevo valor de referencia, sorprende que se establezca una valoración que, en el fondo, desconoce ciertas circunstancias particulares que puedan aumentar o disminuir el valor de un inmueble, tales como la luz solar, la ubicación de un bar debajo del inmueble, la arquitectura propia del edificio con columnas o paredes maestras donde no pueden realizarse obras, el estado de la propia finca o del inmueble, el importe de los gastos de comunidad y un largo etcétera de factores que pueden disminuir o aumentar un 10% o un 20% según las circunstancias concretas que posea la vivienda.
Estos son los aspectos más importantes que, de cara a la fiscalidad de la inversión inmobiliaria, pueden encontrarse dentro de las modificaciones efectuadas por la Ley 11/2021, de 30 de junio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal.
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