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El enriquecimiento injusto es una novedad jurídica reciente, ya que hasta el momento, no se contemplaba ni en el Código Civil Estatal ni en el Código Civil Catalán.

El artículo 621-45 del Código Civil Catalán establece que el contrato de compraventa y los demás contratos onerosos se pueden rescindir cuando una de las partes consigue un beneficio excesivo o una ventaja manifiestamente injusta, si, en el momento de otorgarse el contrato, la otra parte se hallaba en situación de vulnerabilidad y la que obtiene el enriquecimiento injusto, a sabiendas, se aprovecha de ésta situación.

En muchos casos, esta figura se podrá acumular con la acción prevista en el caso de lesión en más de la mitad del valor de mercado de la prestación que se realiza, regulada en el artículo 621-46 del mismo Código Civil de Cataluña y de larga tradición en la regulación catalana de los contratos.

Los elementos más destacables de la reforma, se remarcan a continuación:

1.- El antiguo artículo 321 de la Compilación de Derecho Civil de Cataluña, limitaba a los bienes inmuebles la posibilidad de rescisión. Ahora no se contempla esta limitación objetiva.

2.- Es factible plantear la posibilidad de aplicar la rescisión también al ámbito de los contratos de alquiler y a la compraventa de consumo.

3.- La legitimación para el ejercicio de la acción de rescisión no sólo es del que transmite, si no de cualquier parte perjudicada.

4.- La pública subasta no queda fuera de la posibilidad de rescisión.

5.- La parte que no ha sufrido la lesión, puede justificar el desequilibrio de las prestaciones con el riesgo propio de los contratos aleatorios o litigiosos.

6.- La nueva regulación establece como remedio de la lesión la posibilidad de pagar el valor total de la prestación.

La acción para reclamar en casos de enriquecimiento injusto, y también de la denominada lesión ultradividium, prescribe a los cuatro años a contar desde la formalización del contrato y, además, el artículo 621-48 del Código Civil Catalán establece que estas acciones no son renunciables en el momento de formalización del contrato.

En este artículo, hemos analizado el enriquecimiento injusto y sus particularidades. Si tiene alguna duda, puede utilizar el área de contacto de nuestra web, para consultar con nuestro equipo del departamento de litigación civil mercantil. Estaremos encantados de atenderle.

La resolución de 5 de marzo de 2019 emitida por el Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas (ICAC) determina los criterios de presentación de los instrumentos financieros y otros aspectos contables relacionados con la regulación mercantil de las sociedades de capital, entre otras, la Ley de Sociedades de Capital (LSC) (desarrollada en el RD 1/2010 de 2 de julio de 2010). El capítulo II de la citada resolución, en su artículo 13, establece la normativa contable aplicable a las “Aportaciones sociales”. En concreto, a las “Participaciones sociales y acciones sin voto”, definidas en los artículos 99 a 103 de la LSC.

Acciones o participaciones sin voto

Las acciones o participaciones sin voto son aquellas en que los titulares carecen el derecho a votar en la Junta general y por lo tanto a adoptar acuerdos. En contraprestación a esta limitación, estas aportaciones sociales tienen otorgadas unas ventajas económicas adicionales y preferentes a las que correspondan a las acciones o participaciones ordinarias.

La LSC define las características específicas, privilegios y obligaciones que deben cumplir las aportaciones sociales mediante “Acciones o participaciones sin voto”.

Las principales, entre otras, hacen referencia a:

– Limites en los importes de la emisión, respecto al total del capital desembolsado.

– Exigencia del reparto del dividendo mínimo, en el supuesto de que existan beneficios distribuibles.

– Determinación de plazos para satisfacer los dividendos mínimos, de no existir beneficios distribuibles o de no haberlos en cantidad suficiente, y conservando las ventajas económicas.

Normativa contable relativa a las Acciones o participaciones sin voto

1.- El ICAC en la Resolución de 5 de marzo de 2019, define los diferentes términos, establecidos en la normativa contable y Plan general de Contabilidad (PGC), los cuales se clasifican en los siguientes:

– “Instrumento de patrimonio”: Cualquier negocio jurídico que evidencia, o refleja, una participación residual en los activos de la empresa que los emite una vez deducidos todos sus pasivos.

– “Pasivo financiero”: es una obligación contractual de entregar efectivo u otro activo financiero; …también cumple la definición de pasivo financiero, total o parcialmente, un instrumento que …otorgue al tenedor el derecho a exigir al emisor a recibir una remuneración predeterminada siempre que haya beneficios distribuibles.

– “Instrumento financiero compuesto”: es un instrumento financiero no derivado que incluye componentes de pasivo financiero y de patrimonio simultáneamente.

2.- Asimismo, en dicha resolución el ICAC especifica que en la emisión o creación de las acciones o participaciones sociales sin voto, la sociedad asume una obligación por un importe equivalente al valor actual del dividendo mínimo y, por lo tanto, estas acciones o participaciones sociales se clasificarán como un instrumento financiero compuesto.

Aspectos relevantes a considerar desde un punto de vista contable:

En consecuencia, si bien desde el punto de vista mercantil, la emisión de estas acciones o participaciones forman parte del capital social de la compañía, desde una perspectiva contable parte de ese capital tiene para la entidad la característica de pasivo, lo que dará lugar a la emisión de un instrumento financiero compuesto. La clasificación entre el instrumento de patrimonio y el pasivo financiero vendrá determinada por:

– El reconocimiento en sus cuentas anuales de un pasivo, el cual será el equivalente al valor actual de dicho dividendo mínimo preferente obligatorio, considerado como una renta permanente.

– El registro de la diferencia del restante valor considerado como pasivo respecto al total de la aportación, en los Fondos propios de la entidad.

– Se incluirán en ambos casos proporcionalmente, en el Pasivo y en el patrimonio neto, tanto el importe de la citada aportación al capital social como a la prima de emisión o asunción establecidos en la operación.

Comentarios:

En este artículo, hemos analizado algunos de los aspectos principales desarrollados en la Resolución 5 de marzo de 2019 emitida por el ICAC, que hacen referencia a las aportaciones sociales, en concreto a las señaladas como “Acciones y participaciones sin voto”. Si tiene alguna duda, puede utilizar el área de contacto de nuestra web para consultar con nuestro equipo del área económico-financiera. Estaremos encantados de atenderle.

 

Cada vez es más frecuente oír figuras como por ejemplo, pactos o acuerdos entre socios, pactos parasociales, extraestutarios, “shareholders agreements”, “joint ventures”, “investment agreements”, entre otros. Todos ellos son el documento más relevante en operaciones mercantiles de constitución de sociedades, inversión o adquisición en el que se regularán las relaciones entre los socios y con la sociedad. El pacto entre socios (lo llamaremos así a partir de ahora) se postula como el vehículo legal más flexible frente a la rigurosidad de los estatutos sociales y la obligatoriedad de su inscripción en el registro mercantil y, además, permite mantener la confidencialidad.

En primer lugar, este tipo de pacto se define como un contrato voluntario entre los socios y/o accionistas de una sociedad. Básicamente se centra en regular cómo se va a organizar la sociedad y su gobierno, la toma de decisiones, la futura venta de acciones, así como la previsión de las soluciones a posibles futuros conflictos entre las partes, por lo que es un instrumento práctico en aras a regular la convivencia dentro de la sociedad. El pacto entre socios se diferencia de los estatutos sociales en que es más flexible. Los estatutos sociales, cuyo contenido es imperativo y reglado,  marcan los aspectos importantes que han de regir el funcionamiento de la sociedad y condicionan la autonomía de la voluntad antes mencionada, puesto que deben inscribirse en el registro mercantil con las limitaciones que ello supone.

Por oposición a los estatutos sociales, la naturaleza del pacto entre socios es contractual, permite pactar cuestiones no incluidas en los estatutos sociales por un tema de confidencialidad o por no ser inscribibles en el registro mercantil. El pacto entre socios no es oponible ni frente a terceros no firmantes, ni frente a la sociedad (salvo que también suscriba el pacto), siendo válido y exigible únicamente entre quienes lo suscriben, incluso judicialmente, siempre y cuando se respeten los límites de la autonomía de la voluntad, esto es, que no sean contrarios a la ley, a la moral ni al orden público. Pero en todo caso éstos deberán regular su relación con respecto a los reseñados estatutos sociales, así como incluir compromisos para modificar los mismos y adaptarlos según lo redactado en el pacto entre socios en la medida que esté legalmente permitido. En caso de discrepancia entre el pacto entre socios y los estatutos sociales, se suele pactar que prevalecerá el primero sobre el segundo entre las partes firmantes del pacto. Asimismo, para este tipo de pactos entre socios no existe un modelo estándar a seguir, dada la flexibilidad de su contenido, la adaptabilidad al interés concreto de las partes y al tipo de negocio que se pretende desarrollar. En este sentido, debemos delimitar su contenido desde dos perspectivas principales: por un lado, teniendo en cuenta las normas que regulan las obligaciones y contratos en derecho civil, y por el otro, los límites impuestos en la normativa societaria. A mayor abundamiento, en el momento de su elaboración, las partes no deben perder de vista la intención o finalidad de los distintos acuerdos y buscar una coherencia en la estructura contractual estipulando la prevalencia del pacto entre socios como un acuerdo base sobre el resto de acuerdos que penderán del mismo. Entre los acuerdos más habituales que se recogen en el pacto entre socios cabe enunciar los siguientes:

1.- Acuerdos de relación: Son aquellos que regulan las relaciones entre las partes, sin afectar a la sociedad ni a terceros, vinculando únicamente a los firmantes. Por ejemplo, los pactos relativos al reparto de dividendos (cuánto y cuándo); o bien, los pactos relativos a derechos de adquisición preferente, arrastre (“drag along”) y acompañamiento (“tag along”) de acciones o participaciones sociales.

2.- Acuerdos de atribución: Este tipo de pactos, las partes asumen obligaciones presentes o futuras a favor de la sociedad. Como por ejemplo, el compromiso de efectuar aportaciones adicionales a la sociedad. Pues bien, si se prevé como un acuerdo a favor de tercero, se entenderá que tiene efectos desde que la sociedad lo conoce y acepta, pudiendo exigir su cumplimiento. Otro ejemplo sería la obligación a un socio de prestar servicios a la sociedad. No obstante, es relevante tener en cuenta que si se da un incumplimiento por ese socio, los afectados no pueden invocar tal incumplimiento ni poner en marcha los mecanismos de exclusión del socio y/o accionista que ha incumplido, previstos en la Ley de Sociedades de Capital. Para lograr esa eficacia, se precisa su inclusión en los estatutos sociales como prestación accesoria.

3.- Acuerdos de organización: En éste tipo de acuerdos se tiende a regular el comportamiento de los socios y/o accionistas dentro de los órganos sociales, la junta general y el órgano de administración. Es habitual establecer la necesidad de unas mayorías reforzadas para la adopción de ciertos acuerdos en el seno de la junta general, con el objetivo de que se requiera el voto de uno o más accionistas minoritarios para que se logre alcanzar tal acuerdo. En cuanto al órgano de administración, es habitual acordar en el pacto entre socios, la composición y reparto de los miembros del órgano así como las mayorías necesarias para la adopción de acuerdos sobre materias relevantes.

Por todo ello, concluimos en resaltar la necesidad de suscribir un pacto entre socios cuando se empieza un proyecto empresarial o cuando entran nuevos inversores a formar parte del mismo. Es recomendable que firme la sociedad con el objeto de que los acuerdos del pacto entre socios sean oponibles a ella. También es recomendable adaptar al máximo los estatutos sociales a lo recogido en el pacto entre socios para evitar discrepancias, prevalencias y conflictividad social y parasocial.

El 29 de diciembre de 2018 entró en vigor una nueva redacción del artículo 348.bis de la Ley de Sociedades de Capital (RD 1/2010 de 2 de julio de 2010), introducido inicialmente por la ley 25/2011 de 1 de agosto de 2011. Este precepto faculta al socio minoritario de una sociedad a ejercer el derecho de separación en caso de falta de reparto de dividendos o de reparto insuficiente de los mismos.

Requisitos para ejercer el derecho de separación

1.- No renuncia expresa por parte de los socios al ejercicio de este derecho de separación en los estatutos sociales,

2.- El derecho de separación solo podrá ejercerse a partir del quinto año cerrado a contar desde la inscripción de la sociedad en el Registro Mercantil,

3.- Será necesario que el socio minoritario haya hecho constar formalmente en acta de junta su protesta en relación con la insuficiencia de dividendos aprobados,

4.- Cuando la junta general no apruebe el reparto de, como mínimo, un 25% de los beneficios obtenidos durante el ejercicio anterior, siempre que sean legalmente distribuibles, esto es, que durante los tres ejercicios anteriores el resultado del ejercicio haya sido positivo.

En este sentido, anteriormente se contemplaba un porcentaje de reparto superior, más concretamente, de un tercio de los beneficios de explotación. Pero actualmente, a pesar de que se ha minorado el porcentaje de reparto, éste se aplica sobre los beneficios distribuibles en su totalidad, y no sobre la base de los beneficios propios de la explotación del objeto social.

Es notorio enfatizar en este punto, que el concepto de la anterior redacción del artículo ha estado matizado por la Audiencia Provincial de Barcelona en Sentencia 81/2015 de 26 de marzo, en virtud de la cual se interpretó que el resultado propio de la explotación del objeto social, concepto no definido en el Plan General Contable, engloba el beneficio que obtiene una compañía con su actividad ordinaria o funcional, que es la que constituye su objeto social. Por lo tanto, quedan excluidos los beneficios extraordinarios (no derivados de la actividad ordinaria) y plusvalías.

En cambio, los beneficios legalmente distribuibles engloban un concepto mucho más amplio, en el sentido que incluye el máximo que puede ser distribuido y repartido como dividendos a los socios. Por lo tanto, el resultado del ejercicio incluye, el resultado de explotación pero también el financiero, de manera que en este concepto sí que se incluyen los resultados extraordinarios y plusvalías (Resolución del ICAC de 5 de marzo de 2019).

Interesa destacar que este precepto también se aplicará a grupos de sociedades, teniendo en cuenta los beneficios que consten en las Cuentas Anuales consolidadas.

Aspectos relevantes:

El socio afectado podrá ejercer el derecho de separación dentro del mes siguiente a contar des de la fecha de celebración de la Junta General mediante comunicación escrita dirigida a la sociedad.

En relación a los efectos que tiene el ejercicio del derecho de separación en casos de no reparto de dividendos son los generales que prevé la Ley de Sociedades de Capital. En primer lugar se realiza, por parte del socio y la sociedad una valoración consensuada de las participaciones sociales y, en segundo lugar, en defecto de acuerdo sobre el valor de las participaciones, se nombra un auditor de cuentas ajeno a la sociedad y debidamente nombrado por el Registrador Mercantil a instancia de cualquiera de los socios, para que valore las participaciones sociales.

Excepciones

El derecho de separación no se podrá ejercer por parte del socio minoritario cuando los dividendos repartidos durante los 5 años anteriores sean superiores al 25% del resultado positivo de los últimos 3 ejercicios.

Conclusión:

Esta nueva modificación tiene un carácter más flexible que la anterior, puesto que permite suprimir o modificar el derecho de separación a través de los estatutos sociales. Por otro lado, amplia los derechos del socio minoritario en el sentido que, a pesar de reducir el porcentaje de beneficios a repartir (de un tercio previsto en la anterior redacción a una cuarta parte actualmente), este porcentaje se aplica sobre el resultado final neto de impuestos y no sobre los beneficios derivados de la actividad ordinaria de la sociedad siendo, por lo tanto, un resultado potencialmente superior.

La finalidad de este precepto no es otra que proteger el derecho al dividendo del minoritario frente a posibles abusos por parte de la mayoría. En este sentido, no se permite ejercer el derecho de separación por el mero hecho de no repartir dividendos en un solo ejercicio, sino que se excluye este derecho si los dividendos repartidos cumplen un mínimo establecido durante un periodo de tiempo determinado.

En este artículo, hemos destacado los rasgos principales de la nueva redacción del artículo 348.bis de la Ley de Sociedades de Capital. Si tiene alguna duda, puede utilizar el área de contacto de nuestra web para consultar con nuestro equipo de Mercantil-Societario. Estaremos encantados de atenderle.

 

El presente artículo tiene por objeto informar sobre las principales novedades de la reciente reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

El pasado día 1 de marzo de 2019, el Gobierno aprobó el Real Decreto-ley 7/2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, cuya entrada en vigor fue el siguiente día 6 de marzo.

Según se expresa en la propia exposición de motivos del referido Real Decreto-ley, el espíritu de este nuevo texto legal es alcanzar mayor seguridad jurídica en la legislación arrendaticia y un equilibrio entre arrendador y arrendatario.

Todos los contratos de arrendamiento de inmuebles urbanos celebrados desde el día 6 de marzo de 2019 (inclusive) están sometidos al nuevo régimen de la LAU, cuyas principales novedades son las siguientes:

1)  Duración: La duración mínima de los arrendamientos de vivienda es de 5 años (anteriormente 3 años), salvo que el arrendador sea persona jurídica, en cuyo caso la duración mínima será de 7 años.

2) Renta: Las partes pueden pactar libremente la renta. No obstante, se prevé que el mencionado Real Decreto-ley establecerá un sistema de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda que tendrá que estar listo para el mes de noviembre de 2019. A este respecto, es importante analizar en detalle la normativa que pudiera desarrollarse en cada comunidad autónoma, puesto que alguna, como la catalana, tiene previsto limitar el precio de los alquileres en Catalunya y dar la opción al Ayuntamiento de Barcelona para que haga lo propio en la capital catalana o en los barrios que considere “área tensa de mercado”.

3) Actualización: Ésta sólo será posible si se ha pactado expresamente en el contrato y estará sujeta a limitaciones, ya que no se podrá incrementar la renta más de la variación anual del Índice de Precios al Consumo (IPC).

4) Garantía adicional: En contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de la garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

5) Gastos: Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando éste sea persona jurídica.

6) Exención fiscal: Los contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente del arrendatario quedan exentos del pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

En el presente artículo hemos destacado las principales novedades de la reciente reforma de la LAU. Si tiene alguna duda, puede utilizar el área de contacto de nuestra página web para consultar con nuestro equipo de abogados especialistas. Estaremos encantados de atenderle.

 

La nueva regulación de los remedios rescisorios en los contratos de compraventa, en la nueva regulación del Libro VI del Código Civil de Cataluña.

Desde el 1 de enero de 2018, tenemos una nueva regulación de dos figuras jurídicas de gran tradición catalana que es basan bajo el principio del mantenimiento de equilibrio entre las prestaciones, en operaciones onerosas con finalidad de transmisión de bienes.

Son la rescisión por lesión y la ventaja injusta que tienen, además, del carácter de irrenunciable en el momento de conclusiones del contrato y de que caducan a la cabeza de cuatro años de dicha conclusión, la siguiente regulación:

La rescisión por lesión se vuelve generalista, puesto que se predica de todos los contratos omitidos de intercambio, no sólo de la compraventa de inmuebles (cómo hasta ahora), y se amplía porque no sólo es un derecho del alienante sino también del adquirente.

En esencia, se define como el desequilibrio, en el momento de la conclusión del contrato, que confirma que el valor de mercado de la prestación que recibe es inferior en mitad del valor de mercado de la prestación que se hace.

La ventaja injusta se delimita como el desequilibrio que se produce a consecuencia de una situación particular concurriendo en el momento de conclusión del contrato, de la cual deriva la desigualdad entre las partes y que repercute en las prestaciones. Son los casos de dependencia, de relación espacial de confianza, de vulnerabilidad económica, de necesidad imperiosa, obtención de un beneficio excesivo o una ventaja manifiestamente injusta.

La parte perjudicada puede solicitar la adaptación del contenido del contrato a la práctica contractual prevaleciendo en el momento de concluirlo y a las exigencias de la buena fe y la honradez de los tratos para evitar la rescisión.

El gobierno del Estado está estudiando nuevas medidas en relación al mercado del alquiler de viviendas.

Las propuestas más significativas son:

1. Ampliar el plazo de la prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de viviendas de 3 a 5 años y la prórroga tácita de 1 a 3 años, por los propietarios personas físicas. Para personas jurídicas serán 7 años de prórroga obligatoria y 3 años de tácita.
2. Si la propiedad no notifica con 6 meses de antelación a la finalización del contrato, su decisión de renovación, el contrato quedará prorrogado necesariamente 3 años más.
3. No se podrán pactar garantías adicionales a la fianza legal de dos meses de renta.
4. Los propietarios personas jurídicas tendrán que satisfacer los gastos de la gestión Inmobiliaria y de formalización del contrato de alquiler.
5. Se piensan medidas a fin de que los Ayuntamientos y las Comunidades Autónomas regulen y limiten las subidas «abusivas» de los precios de los alquileres en zonas declaradas “tensionadas”.

Esperamos los resultados de tanto estudio.